인천지방법원 2026타경502405. 인천광역시 서구 왕길동 671-9, 하늘정원 2층 202호의 전용 73.41㎡ 다세대주택입니다. 공부상 이용상태도 다세대주택이며, 5층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자는 백운화로, 2022.06.29 매매를 원인으로 2022.06.30 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 190,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 말소기준 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 채효주는 2022.06.10 확정일자를 받고 2022.06.15 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류는 2022.09.02이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 이후 2024.07.15 주택임차권등기가 들어왔고, 보증금은 190,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 671-9 2층 202호 · 도로명 인천광역시 서구 완정로165번안길 14-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.41㎡ · 5층 중 2층 · 사용승인 2010.11.02 |
| 소유자 | 백운화 · 2022.06.29 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2022.09.02 갑구 6번 가압류, 채권자는 오케이에프앤아이대부주식회사이고 청구금액은 31,831,136원입니다. 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 채효주의 전입·점유는 2022.06.15로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2022.06.10과 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 구조도 갖췄습니다.
② 임차인 분석 — 원칙 인수형, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 채효주 | 2층 202호 73.41㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 전입 2022.06.15 확정 2022.06.10 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
* 배당 계산상 채효주 보증금의 미배당액은 106,674,680원으로 산출되지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 권리분석에서는 인수 0원으로 봅니다. 이 확약은 채효주 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 별도의 임차인이나 점유관계가 확인되는 경우 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락했다
하늘정원(검단2지구72BL15L)은 총 8세대이고, 대상 전용면적 73.41㎡와 일치하는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 152,333,333원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -36.6%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 73.41㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 73.41㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2022.06 | 73.41㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.41㎡ | 3건 | 152,333,333원 |
확약을 반영한 실질취득 85,260,000원은 시장 데이터상 최근 12개월 평균 110,000,000원의 77.5%입니다. 따라서 현재 수치만 놓고 보면 최근 기준보다 낮은 가격입니다. 다만 전체 평균 152,333,333원이나 2022년의 190,000,000원 거래를 기준으로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 데이터가 명확히 보여주는 것은 최근 거래 흐름이 -36.6%로 하락했다는 점이며, 최근 12개월 평균의 표본도 1건뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 채효주 보증금 | 190,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 31,831,136원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산에서는 채효주 보증금 미배당 106,674,680원이 발생합니다. 다만 본 리포트의 실질취득·인수 판단에는 제출된 말소동의 확약을 반영하여 인수 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 내려갈수록 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 85,260,000원 | 106,674,680원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 59,681,999원 | 131,792,277원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 41,777,399원 | 149,374,594원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확히 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 이번 사건처럼 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되면, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 보게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 남동측 인근에 위치하며 주변에는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하며 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호이며 사용승인일은 2010.11.02입니다. 위생·급배수·급탕·난방·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 343.3㎡, 공시지가 1,267,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.3회, 낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 분석에서 실질 인수 0원을 만드는 핵심 문서입니다. 채효주 임차권등기의 말소 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 채효주 임차권에만 적용되는 것으로 판단해야 하며, 별도의 점유자·임차인이 확인되면 그 권리는 따로 분석해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산상 미배당 106,674,680원이 나오지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 152,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보고, -36.6%의 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 매수 후 재매각 가능성을 아파트 수준으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약과 하락 추세다
이 사건은 겉만 보면 감정가 174,000,000원이 두 번 유찰돼 85,260,000원까지 내려온 가격형 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 먼저 보면 채효주는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고 보증금도 190,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 106,674,680원 미배당이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 채효주 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 85,260,000원으로 봅니다. 이 가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원의 77.5% 수준입니다. 그럼에도 시장 추세가 -36.6%이고 거래 표본과 세대수가 적다는 점 때문에 “감정가의 절반이니 무조건 싸다”는 결론은 금물입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 두 가지가 이 물건의 핵심입니다.
