인천지방법원 2026타경502410. 부평동 투엠캐슬 5층 502호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 백상훈으로, 2020.05.06 매매를 원인으로 거래가액 174,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.18 부평세무서장의 국 압류로 계산되어 있으며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 장진영의 주택임차권등기는 2024.02.26에 등기됐지만, 실제 임대차의 확정일자는 2022.04.04, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.18입니다. 즉 말소기준 2023.04.18보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 5층 502호 · 도로명 인천광역시 부평구 충선로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 백상훈 · 2020.05.06 매매 · 거래가액 174,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 건물 내 제5층 제502호 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 ‘실제 전입 시점’이 먼저다
말소기준은 2023.04.18 국 압류입니다. 장진영의 임차권등기 자체는 2024.02.26로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약은 2022.03.26, 확정일자는 2022.04.04, 주민등록·점유개시는 2022.05.18입니다. 따라서 장진영은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사 가능한 임차인으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 2명을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진영 5층 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.18 | 2022.04.04 | 182,700,000원 | 2024.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 반영 |
| 이용민 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 | 2026.03.31 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 자료상 없음 |
* 장진영에 대한 확약을 반영하지 않는 배당 계산에서는 현재 최저가 기준 보증금 부족분 98,893,500원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이번 사건에서는 장진영에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
확약이 없었다면 이 물건은 최저가가 내려갈수록 장진영 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 85,750,000원에서는 98,893,500원, 3회 유찰 시 60,024,999원에서는 124,155,451원, 4회 유찰 시 42,017,499원에서는 141,838,816원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가 자체가 곧 싼 취득을 뜻하지 않습니다. 이번 사건은 그 위험이 장진영에 관한 확약으로 실질 해소된 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 장진영 보증금 | 182,700,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 최저매각가 85,750,000원을 전제로 한 계산입니다. 장진영 보증금은 83,806,500원만 배당되고 98,893,500원이 남는 구조로 계산되지만, 실제 권리판단에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용해 장진영에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 해석 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 175,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 85,750,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에서는 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 전체 판단도 감정가 대비 할인율만을 근거로 높게 평가하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 주위환경. 인천 부평동 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남동측으로 중로변의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장진영 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석을 뒤집는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 이용민 별도 확인. 전입 2025.04.10으로 말소기준 후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가를 시세로 착각하지 않기. 85,750,000원은 감정가의 49%이지만 실제 거래시세와의 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 확약이 없을 때의 구조도 이해. 현재 회차에서는 장진영 보증금 미배당액 98,893,500원이 룰상 인수액입니다. 확약 효력이 전제되지 않으면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 말소기준 재확인. 이 분석에서는 2023.04.18 국 압류를 말소기준으로 적용했습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 없으면 ‘인수형’, 확약이 있어야 85,750,000원짜리다
이 물건을 단순히 “감정가 175,000,000원짜리가 85,750,000원까지 떨어졌다”고 보면 핵심을 놓칩니다. 장진영은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 182,700,000원입니다. 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 98,893,500원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히므로, 최저가 하락만으로 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적인 조건이 있습니다. 그 확약을 장진영에게 적용하면 그의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가 85,750,000원입니다. 다만 확약은 장진영에만 적용되며, 이용민은 별도 확인 대상입니다. 또한 실제 거래시세와의 비교 근거가 없으므로 85,750,000원이 시장가격 대비 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 실거래 검증입니다.
