인천지방법원 2026타경502415. 인천 미추홀구 숭의동 우성캐슬 2층 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김봉수이며, 2017년 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2025년 3월 28일 설정된 강동근의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 9일, 주민등록·점유개시일은 2021년 3월 4일, 확정일자는 2021년 2월 9일이며 보증금은 150,000,000원입니다.

이 임차권은 2026년 3월 26일 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 전입·확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙만 적용하면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 강동근 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

현재 경매의 기준권리는 2026년 3월 26일 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류되고, 배당 부족분은 매수인 인수 대상이 됩니다. 현재 최저가 71,540,000원으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 1,687,720원을 먼저 제외하고 임차인에게 69,852,280원이 배당되어, 보증금 150,000,000원 중 80,147,720원이 미배당으로 남습니다.

이 사건에 확인되는 실제 임차인은 강동근 1명이며, 보증기관 중복신고로 분류된 별도의 임차인은 없습니다. 따라서 확약 밖에서 별도로 남는 임차인 인수위험도 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 확약으로 해소

강동근은 2021년 3월 4일 전입·점유를 개시했고 2021년 2월 9일 확정일자를 받았으며, 2025년 3월 28일 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 이 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 인수액이 늘어나고, 낙찰가 + 인수액의 합계는 보증금 150,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰된 결과 외형상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건이나 인근 비교군의 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.

확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질취득액이 71,540,000원이므로 가격 판단도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 반대로 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 80,147,720원이나, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 13층 건물의 2층 204호입니다.
• 주위환경. 숭의시장 사거리 남측 인근으로 오피스텔·공동주택·단독주택·상가점포 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 정방형이고 공시지가는 1,916,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재 등으로 내부구조를 직접 확인하지 못해, 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 확약입니다. 해당 확약이 강동근 임차권등기의 말소 및 인수 해소에 적용되는 문서임을 원문으로 대조해야 합니다.
• 현재 룰상 인수액 구분. 배당표 계산만 보면 80,147,720원이 미배당이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 원본 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 실질취득액 71,540,000원을 인근 오피스텔 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 기계식 주차 확인. 건물에 기계식 주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 운용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·관리비 확인. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권의 숫자보다 확약의 효력이 핵심”

이 사건은 표면만 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 임차인이 있어 상당한 인수위험을 가진 물건입니다. 현재 회차 배당계산에서도 80,147,720원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서라는 결정적 예외가 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 71,540,000원으로 봅니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 71,540,000원을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약으로 해소됐지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.