인천지방법원 2026타경502439. 간석동 도영에이베네치움 6층 604호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 범위는 임차권등기상 13.11㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 오동현이고, 2020.12.09 매매를 원인으로 2020.12.11 소유권을 취득했으며 거래가액은 100,000,000원입니다. 문제의 핵심은 가격이 아니라 황도은의 선순위 주택임차권과 그 임차권에 관해 제출된 말소동의 확약서를 어떻게 반영하느냐입니다.
황도은은 2020.10.23 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2020.11.06 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.02.21 압류보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 보증금 100,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 부분을 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 매각가 38,220,000원에서는 집행비용 1,087,960원 후 임차인에게 37,132,040원이 배당되고, 룰상 미배당 62,867,960원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해서 적용하며, 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층 604호 · 예술로362번길 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 604호 |
| 임차 범위 | 제6층 제604호 13.11㎡ 전부 |
| 소유자 | 오동현 · 2020.12.09 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.02.21 국의 압류입니다. 이보다 뒤의 주택도시보증공사 가압류 595,000,000원, 2024.03.22 국의 압류, 2026.03.27 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 황도은의 임차권은 주민등록·점유가 2020.11.06에 시작돼 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황도은 | 100,000,000원 | 2020.11.06 | 2020.10.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 인수 |
② 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다
도영A베네치움의 거래 표본은 2건이며 두 거래 모두 110,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.08, 15.84㎡·3층·110,000,000원이고, 다른 거래는 2021.11, 18.73㎡·8층·110,000,000원입니다. 이 사건의 임차 범위는 13.11㎡이므로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 15.84㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득 38,220,000원은 시세 지표 110,000,000원의 34.7%입니다. 감정가 78,000,000원보다도 낮아 수치상 가격 차이는 큽니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 대상 13.11㎡와 거래 면적 15.84㎡·18.73㎡가 다르므로 110,000,000원을 그대로 동일면적 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
반대로 확약을 배제하면 이 물건은 낙찰가와 미배당 보증금의 합이 보증금 수준으로 고정되는 선순위 임차인 인수형입니다. 이 경우에는 최저가 38,220,000원이 아니라 보증금 100,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 110,000,000원 지표와의 차이가 크게 줄어들기 때문에, 이 사건의 투자 판단은 사실상 확약서 효력과 말소 처리 확인에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 황도은 보증금 | 100,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황도은의 미배당액은 62,867,960원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 62,867,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 74,127,572원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 82,009,300원 |
이 표가 선순위 임차권의 핵심입니다. 확약을 제외하면 낙찰가가 38,220,000원에서 26,754,000원, 18,727,800원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 62,867,960원에서 74,127,572원, 82,009,300원으로 늘어납니다. 따라서 유찰될수록 실질취득이 낙찰가만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서 낮은 최저가가 의미를 갖는 것은 말소동의 확약을 실제로 적용할 수 있다는 전제 아래입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 기타로 분류되지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다.
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 규모·환금성. 도영A베네치움은 42세대, 2012.01.06 준공입니다. 대상 면적은 13.11㎡로 소형 도시형생활주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 을구 5번 황도은 주택임차권이 실제 매수인 부담 없이 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 재확인. 현재 매각가 기준 룰상 미배당 보증금은 62,867,960원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 상태 확인. 황도은은 전입 2020.11.06, 확정일자 2020.10.23, 보증금 100,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
- 시세 표본 보정. 거래 2건은 15.84㎡와 18.73㎡이고 대상은 13.11㎡입니다. 110,000,000원을 동일면적 가격으로 곧바로 적용하지 마세요.
- 관리비·전기 확인. 관리비 체납과 전기공급 제한이 명시되어 있으므로 관리주체와 실제 사용상태를 확인하세요.
- 설비 상태 확인. 승강기·위생·급배수시설은 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인 사항입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “3,822만원 물건”인지는 확약서가 결정한다
표면만 보면 감정가 78,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 38,220,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 황도은의 보증금 100,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있기 때문에, 확약을 빼면 현재 회차에서도 62,867,960원의 룰상 인수액이 생깁니다. 추가 유찰 때도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이 구조를 뒤집는 것이 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 38,220,000원으로 봅니다. 이는 시세 지표 110,000,000원의 34.7%입니다. 다만 거래 표본은 대상과 면적이 다르고, 관리비 체납·전기공급 제한까지 명시되어 있습니다. 결론은 “가격은 매력적일 수 있지만, 확약서 확인이 선행돼야 하는 조건부 권리형”입니다.
