인천지방법원 2026타경502464. 미추홀구 숭의동 진용아이빌 6층 601호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2021.08.16 매매, 2021.08.17 소유권이전등기로 거래가액 210,000,000원에 취득했습니다. 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 강나래의 주택임차권입니다. 강나래는 2021.07.26 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.02로, 말소기준으로 산정된 2023.06.30 국가 압류보다 앞섭니다.
이 구조만 보면 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수할 수 있어 현재 회차 계산상 인수액은 118,013,440원입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 강나래 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 최저매각가 94,080,000원에 낙찰된다면 실질취득 역시 94,080,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 6층 601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로33번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 중 6층 601호 · 임차권 범위 59.5㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2021.08.16 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2017.01.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2023.06.30 계양세무서장 관련 국가 압류입니다. 강나래의 전입·점유는 2021.07.26으로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 2023.09.13 강나래 주택임차권등기, 2025.12.22 국가 압류, 2026.03.27 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강나래 | 6층 601호 59.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.07.26 / 2021.07.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
배당요구일 2023.09.13. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 강나래 1명입니다. 룰상 현재 회차 미배당 118,013,440원이 발생하지만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%입니다. 확약서를 반영하면 실질취득도 94,080,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 94,080,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 49%”라는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 강나래 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 강나래 보증금 중 118,013,440원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 14층 건물 중 6층 601호이며 사용승인일은 2017.01.23입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 장안사거리 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 토지는 업무시설 부지로 이용 중이며 남서측 도로를 이용합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 적용 범위와 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 처리 확인. 강나래의 을구 1번 주택임차권등기와 확약서의 연결관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 94,080,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원으로 내려가며 계산상 미배당 임차보증금은 각각 145,729,409원, 165,130,587원으로 증가합니다. 확약이 동일하게 적용되는지가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.20 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 1.18억처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 숫자만 보면 상당히 위험해 보입니다. 강나래의 보증금은 210,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 91,986,560원이라 118,013,440원이 미배당으로 남기 때문입니다. 대항력 있는 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 94,080,000원입니다. 다만 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 최근 실거래 자료는 없습니다. 결론은 권리는 확약으로 정리 가능성이 높지만, 가격은 아직 검증되지 않았다입니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 메리트까지 있다고 확대해석해서는 안 됩니다.
