72,030,000원
인천지방법원 2026타경502479. 인천 서구 마전동 예솔프라임 101동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택, 토지는 도시형생활주택(단지형연립) 건부지로 조사됐습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기상 후순위 압류가 아니라 2020.04.24 전입한 이현우의 159,000,000원 임차권입니다. 전입과 확정일자가 말소기준인 2023.06.29 압류보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 확약을 빼고 배당만 계산하면 현재 최저가 72,030,000원에서 집행비용 1,696,540원을 제외한 70,333,460원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 88,666,540원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-3 예솔프라임 101동 5층 501호 · 인천광역시 서구 검단로623번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 이용 · 도시형생활주택(단지형연립) |
| 전용 | 59.88㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제5층 제501호 |
| 사용승인 | 2012.03.20 |
| 소유자 | 유제남 · 2020.12.11 매매 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 계양구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이현우의 전입일 2020.04.24과 확정일자 2020.04.10은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.07에 이뤄졌지만, 등기 내용에 임대차계약일 2020.04.08·전입 및 점유개시 2020.04.24·확정일자 2020.04.10이 기재돼 있어 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 5층 501호 59.88㎡ 전부 | 159,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.04.24 | 우선변제 有 확정 2020.04.10 · 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이현우는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만, 거래 표본은 오래됐다
예솔프라임(101,102동)은 28세대, 사용승인일은 2012.03.20입니다. 전용 59.88㎡와 면적이 매칭되는 거래 표본은 6건이며, 최신 거래는 2022.07 260,000,000원입니다. 전체 평균은 215,666,666원, 표본상 최근 12개월 평균은 208,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 59.82㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 59.88㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 59.82㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.82㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 58.31㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 59.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 215,666,666원 |
현재 최저가 72,030,000원은 표본상 최근 12개월 평균 208,800,000원의 34.5%입니다. 확약을 그대로 반영한다면 실질취득도 72,030,000원이므로 숫자만 보면 과거 거래 표본보다 크게 낮습니다. 하지만 가격 가점을 과도하게 주기는 어렵습니다. 거래 표본의 최신 시점이 2022.07이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -16.5%로 하락 방향이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정 · 원자료 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금(우선변제) | 159,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분 88,666,540원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 본 분석의 실질 인수액은 말소동의 확약서 제출을 반영해 0원*으로 처리했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 ‘싸질수록 인수액이 커진다’
| 회차 | 매각가 | 원자료 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 72,030,000원 | 88,666,540원 | 160,696,540원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,421,000원 | 109,886,578원 | 160,307,578원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,294,700원 | 124,740,605원 | 160,035,305원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 72,030,000원에서 50,421,000원, 35,294,700원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 반대로 88,666,540원, 109,886,578원, 124,740,605원으로 증가합니다. 즉 총부담은 보증금 159,000,000원 부근에 고정되는 구조라 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북동측 인근. 아파트·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 501호. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·교육환경보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,243,000원/㎡, 토지면적 1,251.1㎡. 지목은 대, 지형높이는 평지입니다.
- 환금성. 예솔프라임(101,102동)은 28세대이며, 거래 표본은 6건입니다. 최신 실거래가 2022.07이어서 현재 가격 판단에는 보수적인 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 가장 중요한 확인사항입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 9번 임차권에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 원자료 미배당 88,666,540원 확인. 확약을 배제하면 대항력 임차보증금 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
- 국세·지방세 압류 3건. 당해세에 해당하면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 과거 실거래 과신 금지. 최근 12개월 평균 208,800,000원과 최신 거래 260,000,000원이 모두 2022년 표본에 포함되며, 추세는 -16.5%입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린주택이고 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 이용·공부·건축물 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료와 실거래 원자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싼 가격보다 ‘확약의 효력’이 먼저다
감정가 147,000,000원이 2회 유찰돼 72,030,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이현우의 보증금은 159,000,000원이고 전입·확정일자 모두 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 88,666,540원을 떠안아야 하고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 72,030,000원입니다. 다만 거래 표본의 최신 시점은 2022.07이고 시장 추세는 -16.5%입니다. 따라서 결론은 단순히 “7,203만원이라 싸다”가 아니라 “확약서의 적용 범위를 확인한 뒤, 오래된 거래 표본과 하락 추세를 감안해 가격을 재검증해야 하는 물건”입니다.
