인천지방법원 2026타경502485. 부평동 해송파크뷰 11층 1102호 오피스텔입니다. 소유자 박재오는 2020년 이 호실을 215,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 2015년 하나은행 근저당 136,800,000원은 2020년 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 박애리는 그보다 앞선 2022.03.25. 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자도 2022.02.22.이므로, 제공자료상 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
박애리의 임차보증금은 243,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저매각가 107,800,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,309,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 105,490,800원이 배당되고, 나머지 137,509,200원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 따라서 최저가만 내려다보면 안 되고 낙찰가 + 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 11층 1102호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 182 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 1102호 · 사용승인일 2015.05.21 |
| 소유자 | 박재오 (2020.04.03. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 하나은행 근저당은 2020.05.15. 해지로 말소됐기 때문에 현재 경매의 기준권리는 아닙니다. 이후 2022.11.24. 설정된 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이며, 그 뒤의 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강나영 | 2025.01.02 / 미상 | 1,950,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박애리 | 2022.03.25 / 2022.02.22 | 243,000,000원 / — | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
강나영은 2025.01.02. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 제공자료상 대항력이 없습니다. 반대로 박애리는 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금 243,000,000원에 대해 우선변제권을 행사합니다. 두 사람 모두 보증기관 승계 또는 대위자로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 회차는 감정가 220,000,000원의 49%인 107,800,000원입니다. 표면 할인폭만 보면 커 보이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 미배당 인수액이 137,509,200원으로 계산돼 실질취득 부담이 245,309,200원입니다. 이는 감정가 220,000,000원도 웃도는 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 107,800,000원 | 137,509,200원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 169,298,280원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 191,528,796원 | 감정가 24% |
회차가 내려갈수록 매각가는 107,800,000원 → 75,460,000원 → 52,822,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 137,509,200원 → 169,298,280원 → 191,528,796원으로 오히려 커집니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 바뀌는 구조입니다. 최저매각가의 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 박애리 보증금 | 243,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서는 박애리 보증금 중 105,490,800원이 배당되고, 부족분 137,509,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 명의 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 동측에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 굴포천역(7호선)이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 광대로의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 107,800,000원만 보지 말고 박애리 미배당 인수액 137,509,200원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 박애리의 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 범위 확인. 박애리 임차권의 범위는 11층 1102호 61.5㎡ 전부이며 보증금은 243,000,000원입니다.
- 강나영 점유 확인. 강나영은 대항력이 없지만 보증금 1,950,000원·차임 650,000원의 임대관계가 확인되므로 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많을수록 싸지는 사건이 아니다”
이 물건의 핵심은 감정가 220,000,000원이 2회 유찰돼 최저가 107,800,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 박애리의 보증금이 243,000,000원이라는 점이 본질입니다. 현재 회차 기준 미배당 인수액은 137,509,200원이고, 최저가와 합친 부담은 245,309,200원입니다. 3회·4회 유찰로 매각가가 더 내려가도 인수액이 169,298,280원·191,528,796원으로 커지는 구조입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 확인사항이지만, 제공자료만으로 박애리의 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서는 인수 137,509,200원을 살아 있는 위험으로 두고 판단하는 것이 안전합니다. 이 사건은 표면 최저가는 낮지만 실질취득 부담은 감정가를 웃도는 인수형 오피스텔입니다.
