인천지방법원 2026타경502541. 부평동 아미파크뷰 2층 203호의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 소유자는 이규민이고, 2017.04.11 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 우예슬의 임대차계약일은 2020.12.19, 확정일자는 2020.12.21, 전입·점유개시는 2021.02.22이며 주택임차권등기는 2023.03.31 접수됐습니다. 반면 말소기준권리는 2023.08.21 애큐온저축은행의 가압류 45,084,302원입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
그대로라면 현재 최저가 93,100,000원에서 집행비용 2,075,800원을 먼저 제하고 임차인에게 91,024,200원이 배당됩니다. 보증금 157,000,000원 중 남는 65,975,800원은 대항력에 의해 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 인수는 실질적으로 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 2층 203호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로 48 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 14층 건물 내 2층 203호 |
| 임차권 범위 | 제2층 제203호 56.10㎡ 전부 |
| 소유자 | 이규민 · 2017.04.11 소유권이전 (2017.01.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.08.21 애큐온저축은행 가압류 45,084,302원입니다. 이에 앞서 우예슬은 2021.02.22 전입·점유를 시작했고 2020.12.21 확정일자를 갖췄으며, 2023.03.31 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 신고를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우예슬 | 제2층 제203호 56.10㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 157,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원* |
② 회차별 취득구조 — 최저가보다 ‘인수액’이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 93,100,000원 | 65,975,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 65,169,999원 | 93,403,061원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 45,618,999원 | 112,602,143원 | 0원* |
확약을 배제한 원래 권리구조만 보면 유찰될수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인 인수액도 함께 커집니다. 현재 회차에서도 낙찰가와 룰상 인수액을 합하면 159,075,800원으로, 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약이 제출된 특수성이 있어, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득은 매각가 수준으로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 우예슬 보증금 | 157,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 45,084,302원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 우예슬 임차보증금에 배당되고, 룰상 미회수 보증금 65,975,800원이 남습니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2017.02.13입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·상업용 건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 부평시장역이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 각각 약 8m·15m·4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 가치판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 우예슬 임차권등기 말소의 조건·효력·적용범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입·점유 2021.02.22, 임차권등기 2023.03.31, 말소기준 가압류 2023.08.21 순서가 맞는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’만으로 가격판단 금지. 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 확인되지 않습니다.
- 2회 유찰 배경 점검. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·금융조건·환금성이 다를 수 있으므로 현장 공실·임대수요·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 실제 집행비용·세금·최우선변제 등은 예상배당과 달라질 수 있으므로 배당요구 및 교부청구 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 확약 한 장이 더 중요하다
이 물건을 단순히 감정가 190,000,000원에서 두 번 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 우예슬의 보증금은 157,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원래 구조대로라면 현재 회차에서도 65,975,800원의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그래서 확약이 없다면 “최저가가 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약이 예정대로 적용된다면 우예슬 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀌고, 현재 회차의 실질취득은 93,100,000원 수준이 됩니다. 결국 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 유찰됐는가’가 아니라 ‘확약이 실제로 어떤 조건에서 임차권을 지우는가’입니다. 시세자료가 없는 만큼 가격평가는 보수적으로, 권리평가는 확약 원문 확인을 전제로 접근하는 사건입니다.
