99,960,000원
인천지방법원 2026타경502542. 주안동 엔에스파크 5층 504호, 전용 81.01㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 204,000,000원인데 2회 유찰돼 최저매각가는 99,960,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 절반 가격처럼 보이지만 권리구조는 정반대입니다. 임차인 이한나는 2021.08.13 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.26입니다. 말소기준인 2023.04.14 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 보증금 220,000,000원 중 배당받지 못하는 부분은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저가 99,960,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,199,280원을 먼저 제외하고 임차인에게 97,760,720원이 배당됩니다. 그 결과 보증금 부족분 122,239,280원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 낙찰가가 더 낮아지면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나므로, 낙찰가 하락 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 81.01㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.08.20 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.04.14 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서장 압류, 강제경매개시결정과 을구 4번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기의 등기일 자체만 보면 안 됩니다. 이한나의 주민등록·점유개시는 2021.08.13으로 말소기준보다 훨씬 앞서고, 대항력 있음으로 확인돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 220,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.07.26 | 2023.09.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이한나는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 현재 가격대에서는 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 가격 비교 — 49.1% 할인처럼 보여도 실질취득은 시세 이상
엔에스파크는 39세대, 사용승인일 2014.12.19입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 2021.08 전용 81.01㎡ 5층이 220,000,000원, 2022.05 전용 83.68㎡ 6층이 187,000,000원입니다. 시세 평균은 203,500,000원, 최신 거래는 187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 83.68㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2021.08 | 81.01㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
최저가 99,960,000원만 시세 평균과 비교하면 49.1%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 실질취득 기준인 보증금 약 220,000,000원은 시세 평균 203,500,000원과 최신 거래 187,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,960,000원 | 122,239,280원 | 낙찰가 하락분을 인수액이 상당 부분 대체 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 151,687,496원 | 낙찰가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 172,301,247원 | 더 유찰돼도 보증금 약 2.20억 구조 유지 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득은 임차보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 회차별 최저가만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 이한나 보증금 | 220,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 이한나 보증금의 미배당액 122,239,280원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 5층 504호이며 사용승인일은 2014.12.19입니다.
- 주위환경. 석암초등학교 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 편익은 무난한 편입니다. 남측으로 약 6M 포장도로를 이용합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·도시가스설비·E/V설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 엔에스파크는 39세대이며 확인되는 거래는 2건입니다. 개별 호수의 실제 환금성은 거래 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 99,960,000원을 매수가격으로 보면 안 됩니다. 현재 인수액 122,239,280원이 함께 움직이는 사건입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 69,972,000원에 인수액 151,687,496원, 4회 유찰 시 매각가 48,980,400원에 인수액 172,301,247원으로 계산돼 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권등기 말소 범위와 대항력 포기 여부를 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액 재검증. 이한나의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 같은 방향으로 변동합니다.
- 시세 비교 기준. 실질취득 약 220,000,000원은 시세 평균 203,500,000원과 최신 거래 187,000,000원보다 높습니다. 최저가 49.1%만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계와 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 99,960,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 절반 가격보다 220,000,000원의 대항력 임차보증금이 먼저입니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 122,239,280원이고, 다음 회차로 갈수록 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액은 151,687,496원, 172,301,247원으로 커집니다.
따라서 이 물건의 실질취득은 보증금 약 2.20억 수준으로 봐야 하며, 시세 평균 203,500,000원과 최신 거래 187,000,000원을 모두 웃돕니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정해 인수를 0원 처리할 수는 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상. 이 사건은 가격보다 확약서와 선순위 임차인의 인수 범위를 먼저 확인해야 하는 오피스텔입니다.
