인천지방법원 2026타경502543. 숭의동 럭스빌 5층 502호, 전용 57.14㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 “대항력 임차인이 있다”는 사실과 “그 인수위험에 말소동의 확약서가 붙었다”는 사실을 동시에 보는 것입니다. 임차인 천준호는 2020.09.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.17입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.07.18 국의 압류이므로, 임차인은 원칙적으로 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 63,700,000원을 기준으로 배당계산하면 집행비용 1,546,600원 다음 임차인에게 62,153,400원이 배당되고, 룰상 미배당 보증금 67,846,600원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 천준호 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-82 럭스빌 5층 502호 · 경인로144번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.14㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.09.29 매매, 2020.10.07 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2011.09.27 |
| 규모 | 럭스빌 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천준호 제5층 502호 57.14㎡ 전부 | 2020.09.29 | 2020.09.17 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 이 임차인과 별도의 보증금 중복신고 임차인으로 합산하지 않습니다. 천준호의 전입·점유 2020.09.29는 말소기준 2022.07.18보다 앞서고, 확정일자 2020.09.17과 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다.
② 가격 비교 — 판단 기준은 ‘확약 반영 실질취득’
럭스빌은 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인된 실거래는 2024.03 전용 58.14㎡·5층의 125,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 125,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 58.14㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.14㎡ 대상 | 1건 | 125,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 63,700,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 125,000,000원의 51.0%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 대항력 인수형으로 평가하면 안 되고, 확약이 실제로 천준호 임차권의 인수위험을 해소한다는 전제 아래 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 천준호 보증금 | 130,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 천준호의 보증금 중 67,846,600원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차인이므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 1,546,600원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 인천남중학교 동측 인근으로 공동주택(다세대 등)과 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근에 지하철 1호선 제물포역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이고 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 럭스빌은 8세대 소규모 다세대이며 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 거래 표본과 경매 소화력이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 천준호 임차권과 미배당 보증금 67,846,600원에 어떻게 적용되는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 상태 확인. 천준호는 전입 2020.09.29·확정일자 2020.09.17의 대항력 임차인이고 배당요구도 한 상태입니다. 배당 및 임차권 말소 절차의 조건을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 시 현재 실질취득은 63,700,000원이며 최근 실거래 125,000,000원의 51.0%입니다. 확약 효력이 흔들리면 가격 판단 자체가 달라집니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·실거래 1건이므로 거래가 125,000,000원을 아파트식 확정 시세처럼 해석하지 말고 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 구조. 현재 2회 유찰, 감정가 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 최저가는 44,590,000원, 4회 유찰 시 31,212,999원이지만 확약이 없다면 룰상 인수액은 각각 86,612,620원·99,748,835원으로 커집니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태, 내부 상태, 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 사건은 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기 순서만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 130,000,000원이 걸린 전형적인 인수형입니다. 현재 매각가 63,700,000원에서는 배당 후에도 67,846,600원이 남아, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질 부담이 줄지 않습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그 전제 아래 실질취득은 63,700,000원, 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 125,000,000원의 51.0%입니다. 가격만 보면 할인폭이 분명합니다. 다만 8세대 소규모 다세대, 실거래 표본 1건, 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 원문 확인이 입찰의 전제”입니다. 확약의 적용 범위가 확인되면 인수 0원 구조이고, 확인되지 않으면 다시 대항력 보증금 인수형으로 돌아갑니다.
