인천지방법원 2026타경502550. 인천 미추홀구 숭의동 ‘연지휴’ 7층 701호, 전용 76.87㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 98,980,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 1번에 임차인 김명섭의 210,000,000원 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일 2022.04.18·확정일자 2022.03.21로 강제경매개시결정일 2026.03.30보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 98,980,000원을 전제로 집행비용 2,181,640원을 먼저 제외하면 김명섭에게 96,798,360원이 배당되고, 보증금 가운데 113,201,640원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 98,980,000원 + 113,201,640원 = 212,181,640원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커져, 실질취득은 계속 보증금 210,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-8 연지휴 7층 701호 · 인천광역시 미추홀구 독배로462번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.87㎡ · 지상 8층 건물 내 7층 701호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 나현아 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2016.03.04 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수
등기상 소유권보존 후 나현아에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 신탁등기는 2022.04.15 말소됐습니다. 이 사건의 핵심 권리는 2024.05.09 등기된 김명섭의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.14, 점유개시 2022.04.16, 주민등록 2022.04.18, 확정일자 2022.03.21로 확인되며, 대항력과 우선변제권이 있습니다. 이후 2026.03.30 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명섭 | 제7층 제701호 76.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.04.18 / 2022.03.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
연지휴는 총 4세대, 사용승인일 2016.03.04이며 대상 전용면적은 76.87㎡입니다. 확인된 거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 184,500,000원입니다. 최신 76.87㎡ 거래는 2025.09 6층 159,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -5.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.87㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2025.09 | 79.47㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 76.87㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
표면 최저가 98,980,000원만 보면 최근 12개월 평균의 53.6%입니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금 미배당액을 함께 부담해야 하므로 그 비율은 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 212,181,640원은 최근 12개월 평균 184,500,000원의 115.0%이며, 최신 76.87㎡ 거래 159,000,000원의 133.4%입니다. 최근 거래 흐름도 -5.4%이므로, 시세보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 김명섭 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 김명섭에게 배당되며, 보증금 미배당분 113,201,640원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 113,201,640원 | 212,181,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 142,361,148원 | 211,647,148원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 162,772,804원 | 211,273,004원 |
3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 211,647,148원, 211,273,004원으로 210,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 즉 추가 유찰은 겉으로 보이는 최저매각가를 크게 낮추지만, 매수인이 부담하는 총액을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 숭의2동 행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 총 4세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 184,500,000원이고 최근 흐름은 -5.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 98,980,000원만 볼 것이 아니라 현재 인수 113,201,640원을 더한 실질취득 212,181,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김명섭의 임대차계약일 2022.03.14, 확정일자 2022.03.21, 점유개시 2022.04.16, 주민등록일 2022.04.18 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당액 변동 시 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 211,647,148원·211,273,004원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 184,500,000원이고 최근 거래 추세는 -5.4%입니다. 과거 전체 평균 188,000,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 판단 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,898만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 202,000,000원의 49%인 98,980,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 김명섭의 임차보증금이 210,000,000원이고, 현재 예상배당 후 113,201,640원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 212,181,640원으로, 최근 12개월 평균 184,500,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득은 약 2.11억 수준에서 크게 변하지 않습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.4%입니다. 이 물건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차권과 그 인수액입니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 부담이 크고, 실질취득도 최근 시세 이상인 물건입니다.
