인천지방법원 2026타경502550. 인천 미추홀구 숭의동 연지휴 7층 701호, 전용면적 76.87㎡의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인을 받은 지상 8층 건물에 있으며, 소유자는 나현아입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 210,000,000원입니다. 이 물건을 볼 때 가장 중요한 사실은 2024년에 등기된 주택임차권이 2026년 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다.

임차인 김명섭은 2022년부터 점유와 주민등록을 갖추었고, 확정일자도 있습니다. 따라서 본래는 배당받지 못한 보증금의 인수가 문제되는 물건입니다. 그런데 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 확약에 따른 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 실질 인수는 0원이지만, 입찰 전에 확약의 적용 범위와 말소 조건을 확인해야 하는 조건부 안전형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

권리분석의 기준점은 2026.03.30 강제경매개시결정입니다. 그러나 김명섭의 임차권등기는 이미 2024.05.09 접수되었고, 주민등록은 2022.04.18, 점유 개시는 2022.04.16, 확정일자는 2022.03.21입니다. 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차관계이므로, 특별한 말소·포기 조건이 없다면 보증금 미배당분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

한편 2016.03.17 수산업협동조합중앙회 앞으로 이루어진 신탁등기는 2022.04.15 말소되었습니다. 현재 소유권은 나현아에게 귀속되어 있습니다. 2026년의 강제경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 임차권은 일반적인 후순위 권리와 같은 방식으로 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 권리분석 — 대항력 있음, 확약으로 인수 완화

실제 임차인은 김명섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 별도의 실제 점유 임차인으로 인원을 추가하거나 임차보증금 210,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 신청채권의 구체적인 승계·대위 관계는 원본 채권자료와 함께 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 높은 최저가

가격의 기준은 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균입니다. 연지휴의 거래 표본은 많지 않고 면적이 일부 혼재되어 있습니다. 특히 전체 평균 188,000,000원에는 과거 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 메리트를 판단하는 기준으로 단독 사용하기 어렵습니다.

현재 최저가와 확약 적용 실질취득액은 202,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 184,500,000원보다 17,500,000원 높으며, 최근 평균의 109.5%에 해당합니다. 즉 확약으로 인수 부담을 제거하더라도 최근 시장가격보다 높은 수준입니다.

더 주목할 것은 동일 전용면적 거래입니다. 본건과 동일한 76.87㎡의 2025년 9월 6층 거래가격은 159,000,000원입니다. 현재 최저가보다 43,000,000원 낮습니다. 물론 층과 개별 상태에 따른 차이를 감안해야 하지만, 이 표본은 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없음을 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 반영한 추정치입니다. 배당표상 김명섭의 보증금 미배당액은 11,628,000원이지만, 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사 신청채권에 대한 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 신청채권이 동일한 금액이라고 해서 이를 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수의 관계

이 사건은 확약의 적용 여부에 따라 낙찰가 인하의 경제적 의미가 완전히 달라집니다. 확약이 유효하다면 미배당 보증금은 매수인이 부담하지 않아 매각대금이 실질취득액의 기준이 됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 보증금의 미배당 인수액이 증가합니다.

확약 미적용 총액은 매각가와 각 회차의 원칙상 인수액을 합산한 값입니다. 확약 적용 총액은 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 본 값입니다. 부대 취득비용은 제외했습니다. 미래 회차는 가정 시나리오이므로 실제 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의2동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 8층 중 7층. 사용승인일은 2016.03.04이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 평가됩니다.
• 용도 및 규제. 공부상 다세대주택이며 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,550,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 연지휴는 총 4세대로 거래 표본이 적습니다. 대규모 아파트단지보다 매수자층이 제한될 수 있으며, 동일 면적 거래가격도 2024.04의 195,000,000원에서 2025.09의 159,000,000원으로 낮아졌습니다. 소규모 다세대주택의 개별 상태와 매각 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 순위 1번 김명섭 임차권에 적용되는지, 매수인의 미배당 보증금 인수 책임이 실제로 배제되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 말소동의의 효력 발생 요건, 말소 신청 절차 및 낙찰 후 권리 정리 가능 여부를 확인해야 합니다. 등기 말소와 실제 점유 이전은 별개입니다.
• 확약 외 권리 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유자나 인수 대상 권리가 발견되면 별도로 분석해야 합니다. 근저당 등 기존 등기권리의 선후관계도 원본과 대조해야 합니다.
• 신청채권과 보증금의 관계. 주택도시보증공사가 청구한 210,000,000원과 김명섭 임차보증금 210,000,000원의 채권관계 및 대위·승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 액수를 별개의 임차인 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
• 최저매각가격 재확인. 4회 유찰 표기에도 현재 최저가가 감정가 100%입니다. 2026.11.19 매각공고의 최저가와 매각조건을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가 검토. 최근 12개월 평균은 184,500,000원이고, 동일 면적 최신 거래는 159,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 어느 기준보다도 높습니다.
• 명도 및 점유 확인. 주택임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 점유자, 인도 가능성 및 명도 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 매각공고를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 매력은 단순히 최저가에 있지 않습니다. 보증금 210,000,000원의 선순위 임차권이라는 큰 부담을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해소할 수 있다는 점이 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원이고, 현재 기준 실질취득액은 202,000,000원입니다.

하지만 권리 위험이 완화된다고 해서 가격까지 유리해지지는 않습니다. 실질취득액 202,000,000원은 최근 12개월 평균 184,500,000원의 109.5%이며, 동일 면적 최신 거래 159,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -5.4%의 하락세이고, 연지휴는 4세대 소규모 다세대주택으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 4회 유찰이라는 이력도 현재 제시된 높은 최저가를 정당화하지 못합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 확약서의 효력과 말소 조건을 확인하는 것이 권리분석의 첫 번째 과제이며, 확인 후에도 현재 가격의 시세 적합성은 별도로 검증해야 합니다. 확약이 인정되지 않는다면 실질취득은 213,628,000원으로 상승하고, 이후 유찰 시에도 선순위 보증금 인수 때문에 총취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 반대로 확약이 확실하다면 향후 유찰에 따른 가격 인하가 실제 취득 부담 감소로 연결될 수 있습니다.

결론은 현재 가격 입찰 보류. 확약의 법적 효력을 확인하고, 최근 하락 시세와 소규모 다세대주택의 환금성을 반영한 가격 조건이 확보되는지를 우선 검토하는 것이 합리적입니다.