인천지방법원 2026타경502555. 인천 서구 심곡동 그린빌 4층 401호, 전용 51.13㎡의 공동주택[도시형생활주택(단지형연립)]입니다. 현재 소유자 정우영은 2024년 3월 172,500,000원에 취득했고, 같은 해 5월 고양세무서장의 압류가 등기됐습니다. 이 압류가 말소기준권리이며 이후의 임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정과 압류 등은 매각으로 등기상 소멸합니다.
그러나 등기 소멸과 보증금 반환책임은 별개입니다. 임차인 이은자는 말소기준일보다 앞선 2022년 5월 30일 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있습니다. 보증금 172,500,000원이 매각대금 158,000,000원보다 크므로, 확약서가 없다면 미배당 보증금을 매수인이 승계합니다. 이 사건의 핵심은 그 승계를 차단하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권 전부를 조건 없이 커버하는지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 338-5 그린빌 4층 401호 도로명: 인천광역시 서구 승학로 211 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택[도시형생활주택(단지형연립)] · 전용 51.13㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 17세대 · 2017.08.18 |
| 소유자 | 정우영 (2024.03.18. 거래가 172,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 고양세무서장 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2024년 5월 3일 고양세무서장 압류입니다. 이후 등기된 서울보증보험 가압류 99,470,800원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 가압류 18,520,611원은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 이은자의 대항요건이 말소기준보다 약 2년 앞선다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은자 4층 401호 51.13㎡ 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.04.04 확정 2022.04.06 전입·점유 2022.05.30 배당요구 2024.06.21 | 172,500,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입·점유 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 | 실질 0원* 룰상 17,512,000원 |
을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 기존 을구 1번 임차권의 확정일자를 2022.04.06.로 경정한 기록입니다. 따라서 실제 임차인은 이은자 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 실질취득 — 확약 유무에 따라 결론이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 158,000,000원 | 17,512,000원 | 175,512,000원 | 158,000,000원* |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 126,400,000원 | 48,669,600원 | 175,069,600원 | 126,400,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 101,120,000원 | 73,595,680원 | 174,715,680원 | 101,120,000원* |
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총부담은 보증금 172,500,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 유찰됐다는 이유만으로 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 이번 확약서가 해당 임차권의 말소와 보증금 승계 배제를 확실히 보장한다면 인수액은 실질 0원이 되어, 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
그린빌 전용 50.79~51.13㎡의 확인된 실거래 7건은 155,000,000원~175,000,000원, 평균은 165,071,428원입니다. 확약 반영 실질취득 158,000,000원*은 이 평균의 95.7%입니다. 다만 확약이 적용되지 않는 원칙상 부담 175,512,000원은 실거래 최고액보다 높으므로, 단순히 최저매각가 158,000,000원만 놓고 가격을 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 50.79㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 51.13㎡ | 4 | 172,500,000원 |
| 2022.06 | 51.13㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 50.79㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 51.13㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 50.79㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.07 | 51.13㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 165,071,428원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 이은자 보증금 | 172,500,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 99,470,800원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 172,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 18,520,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인의 미배당액은 17,512,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택[도시형생활주택(단지형연립)]으로 등재된 전용 51.13㎡ 물건입니다.
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측·남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·연희1·2지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 공동주택이고 확인된 실거래 표본은 7건이므로, 대단지보다 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 임차권과 보증금 172,500,000원 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 매각대금 완납만으로 임차권 말소가 가능한지, 추가 합의·서류·비용 조건이 있는지 확인하세요.
- 배당 후 승계 확인. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 룰상 인수액은 17,512,000원이고 원칙상 부담은 175,512,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시점, 열쇠 인계 및 잔존 물품 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 기준 준수. 확약 반영 실질취득 158,000,000원*을 실거래 평균 165,071,428원과 비교해야 하며, 최저가만으로 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 매각대금에서 우선 공제될 조세채권의 존재를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — 확약서가 가격과 권리의 분기점
이 물건의 표면 가격은 158,000,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금까지 원칙대로 계산하면 현재 회차 부담은 175,512,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에, 확약서가 없다면 유찰만으로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
다만 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 정확도 규칙대로 반영하면 이은자의 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득 158,000,000원*은 실거래 평균의 95.7%입니다. 결론은 명확합니다. 확약서의 대상·조건·말소 절차가 확실하면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 이를 확인하지 못하면 시세보다 높은 부담을 떠안을 수 있습니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원문입니다.
