인천지방법원 2026타경502582. 부평동 캐슬베리 5층 503호로, 감정 이용상태와 공부상 용도 모두 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2023년 5월 24일 나진환의 근저당권으로 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보면 후순위인 최연정의 주택임차권은 전입이 2022년 11월 18일, 확정일자가 2022년 10월 27일로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다.
현재 최저가는 180,810,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 미배당 보증금이 인수돼 실질취득비용이 고정될 수 있기 때문입니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차에서 낙찰가 180,810,000원에 미배당 보증금 197,521,340원이 붙는 구조입니다. 다만 최연정 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 445-2 캐슬베리 5층 503호 · 장제로92번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 503호 · 공부상 오피스텔 |
| 임차권 범위 | 5층 503호 66.5㎡ 전부 |
| 소유자 | 김진남 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 180,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2021.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.24 나진환 근저당권 169,000,000원입니다. 2021년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 최연정의 주택임차권등기는 2023.09.22로 말소기준 이후지만, 실제 전입·점유개시는 2022.11.18, 확정일자는 2022.10.27이므로 임차권등기 순위만으로 후순위 임차인이라 판단할 수 없습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최연정 5층 503호 66.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.18 / 2022.10.27 | 375,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 197,521,340원 · 말소동의 확약 반영 |
| 안수애 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.09.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 |
확약의 효력은 최연정 관련 주택임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인인 안수애는 별도 판단 대상입니다. 다만 안수애의 전입일 2025.09.25는 말소기준권리 2023.05.24보다 뒤이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 등은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 369,000,000원의 49%인 180,810,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰·49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
권리비용 측면에서는 확약 반영 후 최연정의 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 180,810,000원입니다. 다만 이 값이 시장가보다 낮은지 높은지는 별개의 문제입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,331,340원 |
| 1. 임차인 최연정 보증금 | 375,000,000원 | 177,478,660원 |
| 2. 근저당 · 나진환 | 169,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 씨엠피자산관리대부주식회사 | 36,992,379원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최연정 보증금 부족분은 197,521,340원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 최연정에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴다리오거리 북동측 인근으로, 주위는 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 북측 및 서측 소로를 통해 장제로 등 간선도로에 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지도 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 503호이며 사용승인일은 2021.10.13입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 하자. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 공부상 오피스텔이며 등기사항전부증명서에는 주택임차권등기가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최연정 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 문구와 제출 상태를 확인해야 합니다.
- 안수애 점유관계 확인. 2025.09.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유와 명도 관계를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 180,810,000원이 감정가 369,000,000원의 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 계산에서는 최연정이 177,478,660원을 우선배당받고 나진환·씨엠피자산관리대부주식회사·주택도시보증공사는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건을 단순히 감정가 369,000,000원에서 180,810,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 최연정은 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 회차 배당만 계산하면 197,521,340원이 부족합니다. 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 이 부족분이 커지는 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 최연정 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차인의 룰상 인수액은 각주로 남기되 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 남는 리스크는 확약 밖 점유자 안수애의 보증금·확정일자 확인과, 실거래 자료 없이 현재 최저가의 가격 메리트를 판단해야 한다는 점입니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 잔여 점유관계는 아직 보수적으로 볼 사건입니다.
