35,280,000원
인천지방법원 2026타경502583. 구월동 리치캐슬 2층 208호, 전용 22.09㎡ 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 전충주이고, 2022.04.20 소유권을 80,000,000원에 취득했습니다. 본건의 핵심은 담보권이 아니라 김도현의 80,000,000원 주택임차권입니다. 김도현은 2022.03.11 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.04.04 주민등록·점유를 시작했으며, 2024.05.01 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.04.01이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 매각가 35,280,000원에서 집행비용 1,035,040원을 뺀 34,244,960원이 임차인에게 배당되고, 부족분 45,755,040원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 80,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김도현 임차권에 한해 이 승계부담을 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층 208호 · 인천광역시 남동구 예술로174번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 22.09㎡ · 지하3층/지상10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 전충주 (2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 승부처
등기부의 과거 우리은행 근저당권과 의정부신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 볼 권리는 김도현의 주택임차권과 2026.04.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김도현의 전입·점유는 2022.04.04, 확정일자는 2022.03.11로 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 有·우선변제권 有입니다. 원칙대로라면 미배당 보증금은 매수인 승계 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 2층 208호 22.09㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 집계됩니다. 현재 회차에서 배당요구에 따라 34,244,960원을 우선변제받는 계산이고, 확약이 없다면 45,755,040원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 35,280,000원’으로 본다
본건은 확약 때문에 김도현 임차권 인수가 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 최저매각가와 동일한 실질취득 35,280,000원입니다. 리치캐슬 전용 20.97㎡~24.07㎡ 거래 5건의 평균은 93,800,000원, 최신 거래는 2022.05의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.07㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 22.09㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 22.48㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 22.09㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 20.97㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 93,800,000원 |
실질취득 35,280,000원은 최근 12개월 평균 93,800,000원의 37.6%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 실질취득가가 낮습니다. 다만 확인되는 거래 표본은 2021.08~2022.05에 집중되어 있어, 현재 응찰가격 판단에서는 이 거래값을 그대로 현재가로 단정하기보다 현장 매물과 함께 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김도현 보증금의 부족분은 45,755,040원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조이나, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김도현 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 2.9% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며, 전용면적은 22.09㎡입니다. 리치캐슬은 94세대이고 2012.09.24 사용승인됐습니다.
- 입지. 구월여자중학교 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·도시형생활주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 건물이며 승강기·도시가스·위생 및 급배수·소화전 설비가 있고 지상 및 지하 주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하고, 토지는 평지의 정방형이며 남측·북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김도현 임차권을 대상으로 하고 있는지, 매각 후 말소에 필요한 조건과 절차를 반드시 확인하세요.
- 룰상 인수액 인지. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 기준 미배당 보증금 45,755,040원이 매수인 인수로 전환되는 구조임을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가 요항상 임대관계가 미상입니다. 김도현 외 현장 점유자·전입자 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실질취득은 최근 12개월 평균의 37.6%지만 확인 거래가 2021.08~2022.05에 집중되어 있으므로 현재 매물·임대수익·공실 가능성을 함께 확인하세요.
- 오피스텔 환금성. 본건은 22.09㎡ 오피스텔이고 2회 유찰됐습니다. 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 매수층과 임대수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입관계와 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 실질취득가를 바꾼다”
이 물건을 최저가 35,280,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 김도현은 80,000,000원 보증금의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차 배당만으로는 45,755,040원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 실질취득비용은 보증금 80,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 인수형입니다.
그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김도현 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 35,280,000원이고, 최근 12개월 평균 93,800,000원의 37.6%입니다. 가격상 격차는 분명하지만 거래 표본의 시차, 2회 유찰된 오피스텔이라는 환금성, 그리고 확약 밖 미상 점유관계 확인이 남아 있습니다. 확약 원본 확인이 끝나야 비로소 가격 메리트가 살아나는 사건입니다.
