인천지방법원 2026타경502584. 계양구 동양동 현대빌라 5층 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 권리 구조를 보면 이야기가 달라집니다. 을구 5번 김승원의 주택임차권은 2024.02.29 등기됐고, 임대차계약은 2022.01.11, 확정일자는 2022.01.12, 전입·점유는 2022.02.10입니다. 보증금은 108,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
현재 회차 배당 가정에서는 김승원이 56,379,240원을 배당받고 51,620,760원이 미배당됩니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 실질취득 확정분은 57,820,000원 + 51,620,760원 = 109,440,760원입니다. 최저가가 더 내려가도 김승원의 미배당·인수분이 커지는 구조라, 단순히 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 더구나 김현용·김광현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 추가 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 621-4 현대빌라 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 박은주 (2020.04.23 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에 남아 있는 핵심 권리는 을구 5번 김승원의 주택임차권입니다. 과거 영광군수산업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2026.04.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 김승원의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.29입니다. 자료상 이 임차권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승원 | 2022.02.10 | 108,000,000원 | 2022.01.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김현용 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광현 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김승원은 5층 501호 32.94㎡ 전부에 대한 임차권자로, 배당요구도 2024.02.29 접수돼 있습니다. 반면 김현용과 김광현은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이들의 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면 김승원의 51,620,760원 외에 추가 인수 부담이 생길 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 57,820,000원이 실제 매입원가가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 57,820,000원이지만, 김승원의 보증금 108,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 배당표에 따르면 집행비용 1,440,760원을 먼저 제외한 뒤 김승원에게 56,379,240원이 배당되고, 남은 51,620,760원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 확인된 범위만 놓고도 실질취득 109,440,760원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김승원 인수액 | 확정분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 57,820,000원 | 51,620,760원 | 109,440,760원 |
| 3회 유찰 시 | 40,474,000원 | 68,654,532원 | 109,128,532원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 80,578,172원 | 108,909,972원 |
즉 낙찰가가 57,820,000원에서 40,474,000원, 다시 28,331,800원으로 떨어져도 김승원 인수액이 51,620,760원 → 68,654,532원 → 80,578,172원으로 커져, 확인된 실질취득액은 계속 약 1.09억원 수준에 머뭅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 김현용·김광현 위험은 포함돼 있지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 김승원 보증금 | 108,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 매각대금은 집행비용 1,440,760원과 김승원 배당 56,379,240원으로 모두 소진됩니다. 김승원 미배당액 51,620,760원이 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
- 입지. 인천동양중학교 남서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김승원 권리 원본 확인. 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력·잔존보증금 청구까지 포기하는 내용인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 김현용 보증금 확인. 전입일 2024.06.07이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 김광현 보증금 확인. 전입일 2025.03.31이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 57,820,000원이 아니라 현재 확인된 실질취득 109,440,760원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 68,654,532원, 4회 유찰 시 80,578,172원으로 늘어 총 취득부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 가격의 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 57,820,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 하지만 김승원의 보증금 108,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌고, 현재 배당 가정상 51,620,760원이 미배당되어 매수인 부담으로 남습니다. 현재 회차의 확인된 실질취득액은 109,440,760원입니다.
더 중요한 문제는 김현용·김광현입니다. 두 사람 모두 경매개시결정보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 김승원의 임차권등기와 관련된 자료일 뿐, 이 두 임차인의 위험까지 없애는 근거는 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 권리와 실제 인수금액을 원문으로 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
