대전지방법원 2025타경3817. 세종시청 북서측 인근 강남프라자 3층 301-2호와 지2층 비301-2호가 함께 매각되는 사건입니다. 3층 물건은 근린생활시설, 지2층 물건은 그 시설의 부속창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김봉기·김승혜로 각 지분은 2분의 1이며, 2017.09.25. 설정된 국민은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리입니다.
김지선은 2019.07.10., 박가로는 2023.05.23. 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖지 못하며, 배당 여부와 관계없이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 181,138,000원입니다. 그러나 이 금액이 감정가의 34.3%라는 사실은 감정가 대비 할인만 보여줄 뿐, 실제 상가 매매가치나 임대수익성을 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 3층 301-2호 및 지2층 비301-2호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 · 3층 근린생활시설 및 지2층 부속창고 일괄매각 |
| 소유자 | 김봉기 지분 2분의 1 · 김승혜 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 528,100,000원 / 181,138,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 293,490,825원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.25. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
최초 신탁등기는 2017.09.25. 말소됐고, 같은 날 김봉기·김승혜에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 국민은행 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.08.21. 김승혜 지분에 설정된 국민은행 가압류 30,511,018원은 2025.09.12. 해제로 이미 말소됐습니다. 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 생기더라도 그 부족분이 매수인에게 넘어가지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지선 | 2019.07.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박가로 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 2025.12.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
두 임차인은 모두 말소기준일인 2017.09.25. 이후 전입했으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 그 금액이 얼마인지와 무관하게 선순위 임차보증금으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 박가로는 2025.12.02. 배당요구를 했으나, 배당을 받지 못한 잔액 역시 매수인이 인수하지 않습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 할인율보다 상가가치를 먼저 본다
감정가 528,100,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 181,138,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%이므로 표면적인 할인 폭은 크지만, 근린생활시설의 가격은 실제 임대료, 공실, 관리비, 업종 제한, 전용부분과 부속창고의 활용성에 크게 좌우됩니다. 감정가 대비 비율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 181,138,000원 | 34.3% | 177,802,068원 | 212,708,950원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 126,796,599원 | 24.01% | 124,221,447원 | 266,289,571원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,757,619원 | 16.81% | 86,759,982원 | 303,751,036원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 권리 부담이 늘어나지 않는다는 뜻이지, 낮아진 최저가가 곧바로 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 응찰가는 감정가가 아니라 실제 점포 수익성과 처분 가능성을 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,335,932원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 177,802,068원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 30,511,018원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 390,511,018원, 예상배당은 177,802,068원, 미배당은 212,708,950원입니다. 등기상 가압류는 2025.09.12. 해제로 말소됐으므로 실제 배당표와의 대조가 필요합니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북서측 인근으로, 세종시청을 배후로 한 업무·상업용 빌딩이 형성된 일반 상가지대입니다. 북측에는 금강을 따라 강변공원이 조성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 무난하고 노선버스 정류장 및 편익시설 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25m의 대로3류에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형의 상업용 건부지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 근린생활시설과 지2층 부속창고입니다. 승강기·급배수·전기·통신·소방·지하주차 설비가 마련돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 부동산이며 3회 유찰된 이력이 있어, 감정가 할인율과 별개로 실제 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 범위. 김지선·박가로의 점유 위치와 3층 점포 및 지2층 부속창고의 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본. 두 임차인의 보증금·차임·확정일자·임대차기간과 박가로의 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 제출문서로 대조하세요.
- 시설물 귀속. 점포 내부 시설물이 세입자 측 소유로 탐문된 만큼, 철거·원상복구·인수 대상 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 지2층 비301-2호는 3층 301-2호의 부속창고입니다. 출입 동선·독립 사용 가능성·창고 활용도를 직접 점검하세요.
- 가격 상한. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 상가 거래와 임대료·공실·관리비를 반영한 수익가치로 상한을 계산하세요.
- 채권 미배당 구분. 채권자 미배당 212,708,950원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 인수액 0원과 채권 회수 부족을 혼동하지 마세요.
- 체납 확인. 공용관리비·전기·수도 등 체납 여부와 낙찰 후 영업 재개에 필요한 비용을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.09.25. 국민은행 근저당이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후입니다. 가압류도 해제로 말소됐으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
다만 물건은 주거용이 아니라 근린생활시설과 부속창고이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 181,138,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실제 상가 가치와 임대수익을 확인하지 않은 채 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 확인 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 점포의 실제 수익성과 재매각 가능성입니다.
