대전지방법원 2025타경3817. 세종특별자치시청 북서측 인근, 보람동 강남프라자 3층 301-2호와 지하 2층 비301-2호가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가서에 따르면 3층은 근린생활시설, 지하 2층은 해당 시설의 부속창고로 이용 중입니다. 주거용 아파트나 독립된 나대지가 아닌 상업용 집합건물의 경매라는 점부터 짚어야 합니다.

소유자는 김봉기·김승혜로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 국민은행은 2017년 설정된 채권최고액 360,000,000원의 근저당권자로, 청구금액 293,490,825원을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당권이 말소기준이며 후순위 경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.

하지만 본건의 핵심은 단순한 근저당권 소멸 여부에 있지 않습니다. 임차·점유관계, 실제 영업공간의 인도 가능성, 지하 부속창고의 활용가치, 상업시설의 환금성을 함께 확인해야 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 소유권은 김봉기·김승혜의 공유 형태로 등기되어 있습니다. 2017.09.25. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국민은행 가압류는 2025.09.12. 말소되었으며, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 권리상 인수와 명도는 다르다

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 확인 대상자는 김지선·박가로 2명입니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦고, 각각 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 특히 근린생활시설에서는 사업자등록·점유·임대차관계 등 상가임대차 요건을 별도로 확인해야 하며, 주거용 전입신고만으로 모든 영업 임차인의 대항력을 판정할 수는 없습니다.

주어진 임차인 조사에서는 실제 확인 대상자 2명이 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 영업 세입자의 신원과 점유범위가 확정되지 않은 상태이므로 전체 점유관계가 두 사람으로 완전히 정리되었다고 볼 수는 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 알려진 권리관계에 따른 추정이지, 미확인 상가임대차나 점유관계까지 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 낙찰 후에는 영업시설 인도, 집기 처리, 부속창고 사용 및 명도 협의가 문제 될 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

이 사건은 감정가 528,100,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 126,797,000원으로 내려왔습니다. 가격의 절대적인 하락 폭은 크지만, 경매 절차상 최저가가 내려간 사실만으로 현 시점의 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

5·6회 유찰 가격은 경매가 추가로 유찰되는 경우의 가정 시나리오이며, 확정된 매각조건은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 예상치이고 낙찰자 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,797,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 124,221,842원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액 360,000,000원 기준으로 계산된 미배당액은 235,778,158원이며, 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.

국민은행의 실제 경매 신청 청구액은 293,490,825원입니다. 예상배당액은 이 금액에도 미달합니다. 배당 모형은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 시청을 배후로 하는 업무·상업용 빌딩이 형성된 일반 상가지대입니다. 북측으로 금강을 따라 강변공원이 조성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 무난하고 인근 노선버스 정류장 및 편익시설 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다. 남동측으로 약 25m 폭의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·전기·통신·소방·지하주차설비가 갖추어져 있습니다. 대상은 3층 근린생활시설 및 지2층 부속창고입니다.
• 토지. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다. 공시지가 3,100,000원/㎡, 전체 토지면적 1,451.1㎡로 확인되지만 해당 수치를 경매 호실의 독립적인 토지가치로 환산해서는 안 됩니다.
• 규제. 상대보호구역과 중점경관관리구역 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 향후 업종 변경·시설공사 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부시설의 소유관계와 현재 상태는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 시청 배후 상업입지는 긍정적 요소이나, 3층 상가와 지하 부속창고의 결합 형태는 수요자가 제한될 수 있습니다. 이미 4회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 김지선·박가로의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 상가임대차의 모든 권리관계가 정리되지는 않습니다.
• 영업 세입자 확인. 메이빈커피로스터스 대표 박**의 실질 점유 여부와 사업자등록일, 임대차계약, 시설물 소유관계를 확인해야 합니다. 박가로와 동일인인지도 검증 대상입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 3층 근린생활시설과 지2층 부속창고의 등기·도면·현황을 대조하고, 창고의 출입·사용·관리 상태를 확인해야 합니다.
• 실제 시세 조사. 주변 유사 층수·면적 상가의 실거래, 현재 매물 호가, 임대료, 공실률 및 수익률을 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 현재 시세 대비 할인율로 혼동해서는 안 됩니다.
• 현장 실사. 내부시설 상태, 승강기 동선, 가시성, 출입 구조, 영업 적합성 및 지하 창고의 활용도를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분에 관한 승계 가능 부담, 전기·수도·기타 공과금 정산 문제를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 근린생활시설에 영업 세입자의 집기와 설비가 존재할 수 있으므로 인도 절차와 시설물 처리에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 매각기일·원본 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 최저매각조건, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 가치

세종 강남프라자 301-2호는 감정가 528,100,000원에서 최저매각가 126,797,000원까지 내려온 다회유찰 상업용 집합건물입니다. 말소기준인 국민은행 근저당과 후순위 권리의 정리는 비교적 명확하며, 현재 배당 모형상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.

그러나 4회 유찰은 큰 할인율인 동시에 시장 수요를 확인해야 한다는 경고입니다. 근린생활시설과 부속창고의 결합, 미확인 임대차관계, 영업 세입자 점유 가능성, 상업시설의 환금성 문제를 해결하지 못한다면 낮은 최저가만으로 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다.

권리는 조건부 양호, 임차·점유는 추가 확인, 가격은 시세 검증 전 보류. 특히 실질 임대수익과 인도 가능성이 확인되기 전에는 낙찰가격의 절대적인 저렴함을 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 근저당권보다 상가의 현재 가치와 점유 실태가 입찰 판단을 좌우합니다.