인천지방법원 2026타경502589. 숭의동 제이앤제이팰리스 4층 401호, 전용 56.5963㎡ 오피스텔입니다. 감정평가서상 실제 이용상태도 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 4층입니다. 현재 소유자는 오승훈으로 2022.05.17 매매를 원인으로 2022.06.10 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석은 최저가 78,400,000원만 보면 안 됩니다. 임차인 전현자의 보증금 역시 230,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 확약이 없었다면 현재 매각가에서 배당되고 남는 153,411,200원이 매수인에게 넘어가는 구조여서, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 230,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 전현자 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 임차인 + 말소동의 확약서’

말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 전현자의 임대차계약·확정일자는 2022.05.17, 전입·점유개시는 2022.06.10으로 모두 이보다 빠릅니다. 따라서 전현자는 대항력 있는 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 2024.04.26 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

* 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 153,411,200원입니다. 본 분석의 실질 인수 0원 평가는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출을 반영한 것입니다. 확약은 전현자 임차권에만 적용되므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다

제이앤제이팰리스 전용 56.6㎡대 실거래는 최근 12개월 평균이 132,256,000원, 최신 거래는 2026.05 135,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 59.3%입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다.

전체 12건 평균은 142,046,666원이지만, 여기에 2023.12 거래가 234,000,000원이 포함돼 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 더 중요한 경고 신호는 최근 구간이 과거 구간 대비 -30.8%라는 점입니다. 즉 현재 최저가가 낮은 것은 사실이지만 시장 자체도 뚜렷한 하락 흐름을 보였습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당모형상 전현자 보증금 미배당액은 153,411,200원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·이용. 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 4층 401호입니다.
• 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 구시가지 내 주거밀집지대이며 주위여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난합니다.
• 건물·주차. 2필지 일단지 장방형 평지에 1개 동 30개호, 주차 23대, 용적률 689%의 건부지입니다.
• 도로. 북동측 폭 약 6미터, 남서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,767,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 시장 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 132,256,000원이지만 최근 구간이 과거 구간보다 -30.8%로 낮아진 하락 추세입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 전현자 임차권에 대한 말소 조건·범위가 입찰 이후 실제 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 확약 없을 때의 구조를 기억. 현재 회차 룰상 인수액은 153,411,200원입니다. 확약 여부를 빼고 최저가 78,400,000원만 보고 판단하면 권리분석 결과가 완전히 달라집니다.
• 현재 점유 확인. 감정평가서에는 민간임대주택등기와 보증금 230,000,000원 주택임차권등기가 확인되나 현재 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.10 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 실거래 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰·환금성. 이미 2회 유찰됐고 관련 경매 통계 평균 유찰은 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 매수가격뿐 아니라 매도 시 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당모형은 당해세·최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립할 때 싸지는 물건”

현재 최저가는 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰된 78,400,000원입니다. 확약 반영 실질 인수액이 0원이므로 실질취득도 78,400,000원이며 최근 12개월 실거래 평균 132,256,000원의 59.3%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 분명합니다.

하지만 이 물건의 본질은 최저가가 아니라 230,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 153,411,200원이 인수되고, 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 머뭅니다. 반대로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전현자 임차권에 그대로 적용되면 그 인수는 실질 0원입니다.

따라서 결론은 “확약 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 끝난 것이 아니다”입니다. 확약 적용 후 가격은 최근 거래보다 낮지만, 최근 시장 추세가 -30.8%이고 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점까지 감안하면 권리 확인과 환금성 검토를 함께 해야 합니다. 확약 확인 시 가격 메리트, 확약 미적용 시 대항력 인수형. 이 두 시나리오를 섞지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.