인천지방법원 2026타경502595. 인천 서구 당하동 ‘파크뷰’ 나동 4층 402호, 전용 35.83㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 144,000,000원이 2회 유찰돼 70,560,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 더 중요한 것은 2022.07.05 전입·점유를 시작한 임차인이 2023.02.07 말소기준 압류보다 앞선다는 점입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 확정일자도 2022.06.13으로 확인됩니다. 일반적인 계산만 하면 현 회차 배당 후 미회수액 91,110,080원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 장강국 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 이 리포트의 시세 비교와 실질취득 판단은 최저가 70,560,000원을 기준으로 합니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 확약 범위 밖 권리까지 자동으로 해소된다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-14 파크뷰 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 35.83㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.20 매매 · 2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선행 대항력과 확약이 동시에 존재
말소기준은 2023.02.07 강서세무서 압류입니다. 임차인 중국인 장강국은 그보다 앞선 2022.07.05 전입·점유를 시작했고, 2022.06.13 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2024.05.02에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중국인 장강국 | 4층 402호 35.83㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.07.05 / 2022.06.13 | 대항력 有 우선변제 有 확약상 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 해당 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다. *말소동의 확약을 반영하지 않는 룰상 현 회차 미배당 인수액은 91,110,080원입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로는 큰 가격차
파크뷰(가,나)는 28세대, 사용승인일 2016.01.05이며 대상 전용면적은 35.83㎡입니다. 최근 실거래 6건 가운데 최근 12개월 거래는 3건이고, 평균은 210,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.03 전용 37.66㎡ 5층의 216,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 61.8% 높은 흐름으로 집계돼, 제공된 지표에서는 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.66㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2025.12 | 37.66㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 35.83㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.10 | 37.66㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 35.43㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 35.83㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 210,333,333원 |
전체 6건 평균 170,166,666원보다 최근 12개월 평균 210,333,333원을 우선해 보면, 확약 반영 실질취득 70,560,000원은 최근 12개월 평균의 33.5%입니다. 최신 거래 216,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 따라서 이 사건은 확약의 적용이 확정된다는 전제에서는 가격 측면의 여유가 큰 편입니다. 반대로 확약을 인정하지 않고 룰상 인수까지 포함하면 단순 최저가 70,560,000원만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 중국인 장강국 보증금 | 160,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 중 68,889,920원이 배당되고, 룰상 부족분 91,110,080원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문곡고등학교 남동측 인근에 위치하며 다세대주택·연립주택·아파트·학교시설·소규모 근린생활시설 및 야산이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천도시철도2호선 완정역·독정역이 위치해 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2016.01.05입니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 내외 막다른 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능하고, 서측 약 8m 내외 포장도로는 지반 고저차로 차량 진출입이 불가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며 성장관리권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,213,000원/㎡이고 공부와 별 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 파크뷰(가,나)는 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 20.0%입니다. 최근 실거래 가격 흐름과 별개로 소규모 물건의 매수층은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 확약이 중국인 장강국의 주택임차권등기에 실제 적용되고 말소 조건이 충족되는지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 분리. 현 회차 배당만 계산하면 미배당 91,110,080원이 남지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 판단이 크게 달라집니다.
- 추가 유찰을 싸다고만 보지 않기. 확약을 배제하면 3회 유찰 시 인수 111,897,056원, 4회 유찰 시 126,447,939원으로 증가합니다. 대항력 임차인이 있는 구조에서는 낙찰가 하락과 총 부담이 같은 방향으로 움직이지 않습니다.
- 점유·임대차 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 임차권등기 후 현재 점유 상태는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 총 28세대, 경매 매각률 20.0%라는 통계를 감안해 최근 실거래 가격만으로 매도 용이성을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조해 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다
표면적으로는 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 70,560,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 210,333,333원과 비교하면 실질취득가가 33.5%에 불과해 가격 차이는 큽니다. 하지만 이 가격 메리트는 장강국 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 작동한다는 전제에서만 온전히 인정할 수 있습니다.
확약을 빼면 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 남고, 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 91,110,080원입니다. 유찰이 더 진행돼도 이 인수액은 오히려 커집니다. 반대로 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 70,560,000원으로 정리됩니다. 결국 이 사건은 “가격은 매력적, 권리는 확약 원문 확인이 핵심”인 유형입니다. 소규모 28세대·경매 매각률 20.0%라는 환금성 변수까지 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
