인천지방법원 2026타경502613. 인천 미추홀구 숭의동 33-38, 101동 13층 1303호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 전용 대상면적은 45.246㎡이고, 2020.12.31 준공된 24세대 규모 건물입니다. 소유자는 문지우이며 2022.05.10 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 260,000,000원입니다.
권리분석의 기준은 2023.10.16 영등포세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 양천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 손병준은 기준권리보다 앞선 2022.02.22 주민등록과 2022.05.10 점유개시를 갖고 있어 대항력 있는 임차인입니다. 여기에 2022.04.25 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제도 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 13층 1303호 · 장천로94번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 |
| 대상면적 / 층 | 45.246㎡ · 제101동 제13층 제1303호 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.05.10 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손병준 | 13층 1303호 45.246㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.22 | 2022.04.25 | 249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
손병준은 2024.05.20 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 등재됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유가 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 인수위험이 명확한 구조입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 2026년 최신 거래가 중요하다
실거래 표본 전체 평균은 255,583,333원이지만, 여기에 2022년 260,000,000원~270,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 167,000,000원 한 건이고, 최신 거래도 같은 167,000,000원입니다. 현재 최저가 121,520,000원은 이 최근 시세의 72.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
중요한 것은 방향입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -36.7% 추세로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 255,583,333원과 현재 최저가를 비교해 큰 할인처럼 보는 것은 위험합니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 167,000,000원과 최신 거래 167,000,000원을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 임차인 손병준 보증금 | 249,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 손병준 보증금 중 119,018,720원이 배당되고 129,981,280원이 미배당됩니다. 일반 원칙상 이 미배당액은 대항력 때문에 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 손병준 건의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 2,501,280원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 121,520,000원 | 129,981,280원 | 확약 전제 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 85,064,000원 | 165,867,152원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 59,544,799원 | 190,927,007원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
이 표가 대항력 인수형 사건의 핵심입니다. 확약서를 빼고 보면 최저가가 121,520,000원에서 85,064,000원, 59,544,799원으로 내려가도 룰상 인수액은 129,981,280원에서 165,867,152원, 190,927,007원으로 늘어납니다. 즉 유찰이 계속된다고 실질취득가가 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실질 가격할인으로 연결되는 것은 어디까지나 손병준 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 작동한다는 전제 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근, 통칭 “V1 시그니처”. 주위는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 서측 및 북측 포장도로를 통해 접근하고 인근 버스정류장을 이용하는 구조로, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 연립주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 1,618㎡, 공시지가 1,343,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이고 최근 거래 추세가 -36.7%, 경매 평균 유찰 4.9회, 매각률 6.9%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 어떤 조건과 절차로 말소를 보장하는지 원문을 최우선 확인해야 합니다.
- 손병준 임차권 재확인. 주민등록 2022.02.22, 점유개시 2022.05.10, 확정일자 2022.04.25, 보증금 249,000,000원과 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 인수는 129,981,280원이며 실질부담은 보증금 249,000,000원 수준입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 255,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 167,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락·환금성 반영. 최근 추세 -36.7%, 평균 유찰 4.9회, 매각률 6.9%를 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 본다
현재 최저가는 121,520,000원이고 최근 거래는 167,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 손병준은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 249,000,000원입니다. 확약이 없으면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준으로 되돌아오는 구조입니다.
이 사건에서 가격 메리트를 만들어 주는 핵심은 유찰 자체가 아니라 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 121,520,000원으로 최근 시세 167,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세 -36.7%, 평균 4.9회 유찰, 매각률 6.9%라는 약한 환금성 지표가 함께 있어 가격 가점만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 167,000,000원 최근 시세와 하락 추세입니다.
