인천지방법원 2026타경502614. 인천 남동구 간석동 ‘솔리채’ 10층 1003호, 전유 23.82㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 46,550,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차권자 김태준은 2022.04.29 전입·점유를 시작했고 2022.03.14 확정일자를 갖췄으며, 120,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다.
현재 남아 있는 말소기준은 2026.04.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김태준의 전입일과 임차권등기는 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 배당요구도 있어 우선변제를 받지만 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외하고 45,312,100원만 배당되고, 나머지 74,687,900원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 10층 1003호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전유 23.82㎡ · 지하1층, 지상10층 건물의 10층 |
| 소유자 | 박규리 (2022.05.20 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 신한은행 근저당권 50,400,000원과 60,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.04.02 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 김태준의 임차관계입니다. 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.14, 전입·점유개시는 2022.04.29이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 2024.05.27 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태준 10층 1003호 23.82㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.04.29 | 2022.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 4,655만원이 아니라 1.2억을 비교해야 한다
솔리채는 72세대, 2011.11.29 사용승인된 집합건물이며 본건과 같은 전유 23.82㎡의 실거래는 2021.12 93,000,000원, 2022.05 120,000,000원 두 건입니다. 실거래 평균은 106,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 23.82㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 23.82㎡ | 10 | 93,000,000원 |
| 평균 | 23.82㎡ | 2건 | 106,500,000원 |
표면 최저가 46,550,000원은 실거래 평균의 43.7%지만, 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준은 약 120,000,000원으로, 실거래 평균 106,500,000원보다 높고 최신 거래 120,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 김태준 보증금 | 120,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 김태준의 보증금 미배당액은 74,687,900원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 120,000,000원은 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 74,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 88,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 98,001,072원 | 0원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 3회 유찰 시 매각가는 32,584,999원으로 내려가지만 인수액은 88,401,531원으로 커지고, 4회 유찰 시 매각가 22,809,499원에 인수액은 98,001,072원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가만 내려갈 뿐 선순위 임차보증금이 만드는 경제적 부담은 계속 따라옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 전유부 용도는 도시형생활주택이며 매각물건명세서에도 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 인천지하철1호선 간석오거리역 북측 인근의 공동주택·근린생활시설 혼재 주상혼용지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 간석오거리역이 있고 인근 대로의 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 현황확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 전유 23.82㎡ 실거래 표본은 2건이며, 솔리채 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 입찰 금지. 46,550,000원만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 120,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 김태준 보증금 120,000,000원, 현재 회차 미배당 인수액 74,687,900원이 핵심입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건과 대항력 포기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 집행비용 1,237,900원, 임차인 배당 45,312,100원, 신청채권자 배당 0원을 전제로 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.2억 인수형”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 95,000,000원 대비 최저가 46,550,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 김태준의 임차보증금 120,000,000원입니다. 전입·점유와 확정일자가 말소기준인 2026.04.02보다 앞서고, 현재 배당표에서도 74,687,900원의 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
따라서 이 물건을 46,550,000원짜리 도시형생활주택으로 보면 안 됩니다. 정확도 규칙상 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형은 실질취득 약 120,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 이는 실거래 평균 106,500,000원보다 높고 최신 거래 120,000,000원과 같은 수준입니다. 게다가 2회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질취득 기준의 가격 메리트는 확인되지 않는 사건입니다.
