인천지방법원 2026타경502621. 미추홀구 숭의동 솔루나 101동 504호, 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유은희이며, 감정가는 202,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 표면만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차보증금 270,000,000원입니다.
임차인 송수현은 2022.03.04. 전입·점유를 시작했고, 2022.02.25. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.10.25. 경기신용보증재단 가압류입니다. 따라서 송수현은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이며, 배당요구도 되어 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 270,000,000원 중 138,620,400원이 배당되고, 131,379,600원이 부족분으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 5층 101동 504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 제물량로24번길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제5층 101동 504호 · 84.86㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 · 사용승인일 2020.03.12 |
| 소유자 | 유은희 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2020.03.20. 설정된 청천새마을금고 근저당권들은 2020.05.22. 이미 말소됐고, 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기도 2022.03.03. 말소되어 유은희 앞으로 신탁재산이 귀속됐습니다. 경매에서 중요한 현재 말소기준은 2022.10.25. 경기신용보증재단 가압류 28,124,208원입니다. 이후 제주신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 송수현의 전입·점유일은 2022.03.04.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.02.25.입니다. 2024.04.03.에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 등기 자체가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 인수위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 송수현 | 제5층 101동 504호 84.86㎡ 전부 | 270,000,000원 | 2022.03.04 / 2022.02.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 대신 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 “2회 유찰이면 98,980,000원”, “3회 유찰이면 69,286,000원”이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 141,400,000원 | 131,379,600원 | 272,779,600원 |
| 2회 유찰 시 | 98,980,000원 | 173,201,640원 | 272,181,640원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 202,361,148원 | 271,647,148원 |
최저매각가는 141,400,000원에서 98,980,000원, 다시 69,286,000원까지 떨어지지만, 실질취득비용은 각각 272,779,600원 → 272,181,640원 → 271,647,148원입니다. 즉 유찰로 최저가는 크게 내려가도 실질취득은 약 2.7억원대에 머무는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 송수현 보증금 | 270,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 28,124,208원 | 0원 |
| 3. 제주신용보증재단 가압류 | 10,013,158원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 임차보증금 부족분 131,379,600원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 미추홀구청 남서측에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물이며 사용승인일은 2020.03.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 8m, 남동측·남서측 약 15m 내외 포장도로가 각각 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,002,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 141,400,000원에 낙찰된다고 가정해도 인수액 131,379,600원이 더해져 실질취득은 272,779,600원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 272,181,640원·271,647,148원으로 약 2.7억원대입니다.
- 임차권 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 입찰 전 확약서 원문에서 임차권등기 말소와 대항력 처리 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 배당 계산은 집행비용 2,779,600원, 임차인 배당 138,620,400원, 미배당 보증금 131,379,600원을 전제로 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “2.7억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 202,000,000원에서 141,400,000원까지 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 송수현의 보증금이 270,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액이 131,379,600원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 272,779,600원입니다. 2회 유찰 시에도 272,181,640원, 3회 유찰 시에도 271,647,148원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 거의 고정되는 구조인 것입니다. 이 물건은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”보다 임차보증금 인수까지 합쳐 실제 얼마를 부담하는가가 판단의 출발점입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 중요한 확인 포인트지만, 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 최저가 1.414억이 아니라 실질취득 약 2.73억을 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
