인천지방법원 2026타경502626. 인천 서구 당하동 다솜채 5층 501호, 전용 46.02㎡의 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 감정가는 170,000,000원인데 2회 유찰돼 최저매각가는 83,300,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 정다슬은 2022.02.18 전입했고 2022.01.19 확정일자를 갖췄으며, 현재 말소기준인 2024.03.14 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 보증금은 175,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 회차 83,300,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 보증금 93,599,400원은 매수인에게 이어집니다. 따라서 83,300,000원 + 93,599,400원 = 176,899,400원이 현재 회차의 실질취득입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액은 늘어, 총 부담은 보증금 수준인 약 1.76억대에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-13 다솜채 5층501호 · 인천광역시 서구 청마로51번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 전용 46.02㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이광현 (2022.03.04 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 | 다솜채 24세대 · 2018.01.03 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 말소기준은 2024.03.14 서민금융진흥원 가압류 11,854,199원입니다. 그보다 앞선 임차인 정다슬의 전입일은 2022.02.18이고, 확정일자는 2022.01.19입니다. 2024.03.06에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 달리 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 권리입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다슬 | 제5층 제501호 46.02㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.19 | 175,000,000원 | 有 · 2024.03.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정다슬은 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 직접 등재된 임차인입니다.
② 가격 비교 — 8,330만원이 아니라 실질 1억7,689만원
다솜채 전용 46.02㎡의 실거래 표본은 1건이며, 거래가는 175,000,000원입니다. 감정가도 170,000,000원으로 비슷한 수준입니다. 하지만 현재 최저가 83,300,000원에 낙찰될 경우 미배당 임차보증금 93,599,400원이 추가되므로 실질취득은 176,899,400원입니다. 즉 비교 실거래 175,000,000원보다 1,899,400원 높은 수준입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,300,000원 | 93,599,400원 | 실질취득 176,899,400원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 118,139,580원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 135,317,706원 | 실질 부담은 보증금 수준 유지 |
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 정다슬 보증금 | 175,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,854,199원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
83,300,000원 중 집행비용 1,899,400원과 임차인 배당 81,400,600원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 93,599,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 북측 인근이며, 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 완정역이 있으며, 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다솜채는 24세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 표본도 46.02㎡ 1건으로 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 83,300,000원만 입찰금액으로 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 계산상 인수액 93,599,400원을 반드시 합산해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 정다슬은 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.01.19이고 말소기준 2024.03.14보다 앞섭니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함되는지는 확약서 원문으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 낙찰가 58,310,000원으로 내려가지만 인수액은 118,139,580원으로 늘고, 4회 유찰 시 낙찰가 40,817,000원·인수액 135,317,706원으로 바뀝니다.
- 실거래 비교. 비교 가능한 46.02㎡ 거래가는 175,000,000원이고, 현재 실질취득 176,899,400원은 이보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.77억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 83,300,000원이 아닙니다. 오히려 그 숫자만 보는 것이 위험합니다. 임차인 정다슬은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 175,000,000원입니다. 현재 회차에서는 81,400,600원이 배당되고 93,599,400원이 남아 매수인 인수로 계산되므로, 실질취득은 176,899,400원입니다.
비교 실거래가 175,000,000원인데 실질취득이 이를 웃돌고, 2회 유찰된 24세대 도시형생활주택이라는 점까지 겹칩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 전제해 인수액을 0원으로 만들 수는 없습니다. 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만 실질취득은 시세 이상”입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수범위와 확약서 원문이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
