인천지방법원 2026타경502633. 청라한신더휴커낼웨이 6층 비612호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안효황으로 2022.05.27 매매, 거래가액 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 2024.05.21 등기된 김원식의 주택임차권과, 그 뒤 2024.06.03 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 김원식 임차권은 그보다 앞섭니다.
등기 순서만 놓고 보면 김원식은 전입 2022.04.27, 확정일자 2022.04.11, 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차인으로서 배당 후 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 51,450,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 50,123,900원이 배당되고 74,876,100원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 김원식 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 6층 비612호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라커낼로260번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 27층 건물 중 6층 비612호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 안효황 (2022.05.27 매매 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2019.10.31 신한은행 근저당권 66,000,000원은 2022.04.27 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 김원식은 2022.04.27 전입·점유를 개시했고, 2024.05.21 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그 다음인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류가 현재의 말소기준이므로, 김원식 임차권은 원칙적으로 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김원식 6층 비612호 22.9929㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.27 / 2022.04.11 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 배당요구 2024.05.21 · 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 김지호 | 2025.09.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 말소기준 2024.06.03 이후 전입 · 보증금 세부관계 확인 필요 |
김원식과 김지호는 모두 실제 임차인으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다. 김원식은 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이지만 확약의 직접 대상입니다. 반면 김지호는 전입일이 말소기준보다 뒤여서 현재 자료 기준으로 대항력이 없으나, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 만큼 확약서 효력이 김지호에게까지 확장된다고 보아서는 안 됩니다. 현재 산정된 매수인 인수액에는 김지호 금액이 포함되어 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약을 반영하면 김원식 관련 실질 인수액은 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 51,450,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 이미 2회 유찰되었고 감정평가상 용도도 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 따라서 ‘감정가의 절반 이하’라는 표현 자체를 가격 가점으로 쓰기보다, 실제 거래 가능한 가격대와 오피스텔 환금성을 별도로 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김원식 보증금 | 125,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김원식 보증금 부족분은 74,876,100원입니다. 다만 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 금액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김원식 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 27층 건물 중 6층 비612호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 롯데마트 북서측 인근으로, 업무시설과 아파트단지가 주를 이루고 주변에 생활편익시설이 산재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·서측으로 간선도로와 접하고 북측 수변으로 보행자전용도로와 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 대지. 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형이며 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조이며 난방·전기·위생·승강·지하주차시설을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김원식 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 범위와 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 김지호 점유관계 확인. 2025.09.26 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 105,000,000원 대비 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 청라동 해당 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 2회 유찰의 의미. 이미 2회 유찰된 물건이므로 단순 할인율보다 시장의 응찰 회피 원인을 점검해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정평가상 오피스텔이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제로 보지 말고 실제 수요와 거래주기를 확인하세요.
- 관리비·인도. 점유자가 있는 사건이므로 미납 관리비와 인도·명도 절차를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서의 최신 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 범위가 더 중요하다”
표면만 보면 이 사건은 보증금 125,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가에서는 74,876,100원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김원식의 인수 부담은 실질 0원으로 바뀝니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 51,450,000원입니다.
그렇다고 곧바로 저가매수 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없어 51,450,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않았고, 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점, 확약 대상 밖 김지호의 임대차 세부관계가 남아 있다는 점이 동시에 존재합니다. 주된 인수는 해소됐지만 가격과 잔여 점유관계는 아직 검증 대상. 이 사건은 확약서 원문과 실제 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
