인천지방법원 2026타경502655. 인천 계양구 효성동 일진그린빌라 제2동 제4층 제401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조철호로, 2022년 10월 31일 매매를 원인으로 거래가액 127,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 서종원의 주택임차권입니다. 서종원은 2022년 9월 27일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022년 11월 1일 주민등록을 마쳤으며 보증금은 125,000,000원입니다.
현재 경매의 말소기준은 2026년 4월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 서종원의 임차권은 그보다 앞선 2024년 11월 18일 등기됐고, 전입·확정일자 역시 더 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 낙찰자에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 601-1 일진그린빌라 제2동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 임차권 범위 49.70㎡ 전부 |
| 소유자 | 조철호 (2022.10.31. 매매 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리관계에서 가장 중요한 순서는 서종원의 전입·확정일자 → 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 2026년 4월 2일 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 성립한 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자 부담으로 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 서종원 | 제4층 제401호 49.70㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 70,064,300원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입 2022.11.01 · 확정일자 2022.09.27 · 배당요구 2024.11.18.
② 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 총부담은 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 56,350,000원으로 감정가 115,000,000원의 49%입니다. 표면 가격만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 서종원의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 구조가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,350,000원 | 70,064,300원 | 126,414,300원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 86,665,010원 | 126,110,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 98,285,507원 | 125,897,007원 |
즉 최저가가 56,350,000원 → 39,445,000원 → 27,611,500원으로 떨어져도, 인수액이 70,064,300원 → 86,665,010원 → 98,285,507원으로 커집니다. 실질취득액은 계속 약 1.26억원 수준에 머뭅니다. 이 유형에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 서종원 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 서종원이 54,935,700원을 배당받고, 보증금 부족분 70,064,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 북인천여자중학교 남서측 인근이며, 주위는 동류형 공동주택과 소규모 공장·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 1995.03.22입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC 창호입니다.
- 도로. 세장형 평지의 다세대주택 건부지로 이용중이며 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차 기준 최저가 56,350,000원만 보지 말고, 미배당 보증금 70,064,300원을 합친 실질취득 126,414,300원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 서종원 권리상태 재확인. 전입 2022.11.01, 확정일자 2022.09.27, 보증금 125,000,000원, 배당요구 2024.11.18의 현재 효력을 매각서류와 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 약 125,897,007원~126,414,300원 수준입니다.
- 가격 비교 별도 필요. 실거래 자료가 없으므로 실질취득액이 현 시세보다 낮은지 여부는 별도의 거래사례 확인 없이 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 인수 여부를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼 싸진 게 아니라 인수액으로 이동한다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 56,350,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 서종원의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에 현재 배당 가정상 70,064,300원을 추가로 떠안습니다. 결과적으로 실질취득은 126,414,300원입니다.
더 유찰돼도 같은 현상이 이어집니다. 3회 유찰 시 실질취득은 126,110,010원, 4회 유찰 시에도 125,897,007원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮아졌나”가 아니라 임차보증금 인수 위험이 실제로 해소되는가입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 전제해서는 안 됩니다.
