인천지방법원 2026타경502662. 작전동 더뷰룩스 102동 13층 1301호, 전용 66.02㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 민경희는 2022년 4월 26일 매매를 원인으로 거래가액 252,000,000원에 취득했고, 같은 시기에 김경민은 2022년 3월 29일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 4월 13일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 23일 보증금 252,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
이 임차권은 2026년 4월 2일 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고, 전입도 그보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 현재 최저가 109,270,000원에서 집행비용을 뺀 106,940,220원만 임차인에게 배당되고, 남는 145,059,780원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 254,329,780원으로, 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 161-2 더뷰룩스 102동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 제13층 제1301호 66.02㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 건내 13층 |
| 소유자 | 민경희 (2022.04.26. 매매 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
실제 임차인은 김경민 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.29, 전입·점유는 2022.04.13이며, 보증금은 252,000,000원입니다. 2024.05.23 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입이 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 제13층 제1301호 66.02㎡ 전부 | 252,000,000원 | 2022.04.13 / 2022.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 배당표상 현재 회차 미배당 145,059,780원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 109,270,000원으로 감정가 223,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 확약서가 없다면 보증금 미배당액을 함께 떠안아야 합니다. 현재 회차 기준 매각가 109,270,000원과 룰상 인수액 145,059,780원을 합친 금액은 254,329,780원입니다.
3회 유찰 시 매각가는 76,489,000원으로 내려가지만 룰상 인수액은 177,287,802원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 53,542,300원이나 룰상 인수액은 199,821,461원으로 커집니다. 즉 대항력 임차권이 유지되는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나는 방식입니다. 이 사건에서는 그 구조를 말소동의 확약서가 해소하느냐가 가격 판단의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 김경민 보증금 | 252,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,329,780원을 제외한 106,940,220원이 임차인에게 배당되고, 배당표상 보증금 부족분은 145,059,780원입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 남서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·다세대주택·업무시설·학교·공장·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 13층 1301호로, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측·동측·서측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 해당 임차권의 인수 여부를 뒤집는 핵심 자료이므로 말소 대상·조건·이행주체를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 1번 김경민 주택임차권의 말소가 실제 매각과 함께 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 임차인 예상배당 106,940,220원, 룰상 미배당 145,059,780원입니다.
- 유찰 착시 경계. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 확약서가 없으면 인수액이 붙어 단순 할인율로 판단할 수 없습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 수준은 추가 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 내부상태는 현장 부재로 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유와 내부 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 223,000,000원에서 최저가 109,270,000원으로 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 김경민의 보증금 252,000,000원 임차권은 대항력이 있어, 확약서가 없다면 현재 회차에도 145,059,780원이 미배당되어 매수인 인수로 이어집니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 따라서 결론은 명확합니다. 입찰가격보다 먼저 확약서와 말소 이행을 확인해야 하는 사건입니다.
