인천지방법원 2026타경502701. 부평동 아이씨티 7층 701호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2023.01.02 잠실세무서장의 압류입니다. 2017.04.27 설정된 농협은행 근저당권 172,800,000원은 이미 2019.09.06 말소됐으므로 현재 말소기준은 아닙니다. 문제는 윤현선의 임차관계입니다. 확정일자 2021.07.15, 전입·점유 2021.09.08로 말소기준 2023.01.02보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차인으로 판정됩니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 늘어나 매수인 인수가 커집니다. 현재 회차 기준 배당표상 임차보증금 244,000,000원 중 110,322,200원이 배당되고, 미배당 133,677,800원이 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 윤현선 임차권에 대해서는 이 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다. 따라서 알려진 임차권 기준 실질취득은 현재 최저가 112,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-14 아이씨티 7층 701호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로303번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 내 7층 701호 · 임차권 범위 66.73㎡ 전부 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.10.08 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
윤현선은 실제 임차인 1명으로, 보증금은 244,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인이 아니며, 전입 2021.09.08이 말소기준 2023.01.02보다 앞서 대항력 有, 확정일자 2021.07.15와 배당요구로 우선변제권 有입니다. 2023.08.11 주택임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현선 | 7층 701호 66.73㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 244,000,000원 | 2021.09.08 | 2021.07.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰·감정가 49%
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다만 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 현재 확인되는 가격 지표는 감정가와 회차별 최저가이며, 권리분석상 가격 가점은 감정가 대비 할인율만으로 부여하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 112,700,000원 | 133,677,800원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 78,890,000원 | 166,930,020원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,223,000원 | 190,171,014원 |
위 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당규칙상 수치입니다. 낙찰가가 내려갈수록 윤현선 보증금의 미배당분이 증가하지만, 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 윤현선 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 윤현선 보증금(우선변제) | 244,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,377,800원을 제외한 매각대금은 윤현선의 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분은 룰상 133,677,800원입니다. 다만 윤현선 임차권은 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수 0원으로 반영합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트 평슬라브지붕 14층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 인천1호선 부평시장역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측으로 각각 약 8미터 도로와 접하며, 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 윤현선 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이므로 윤현선 외 점유자나 별도 임대차가 존재하는지 확인이 필요합니다.
- 대항력 구조 재확인. 윤현선의 전입·점유 2021.09.08은 말소기준 2023.01.02보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 미배당 보증금 인수 문제가 다시 핵심이 됩니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 오피스텔 자체의 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 권리만 기계적으로 보면 부담이 큰 물건입니다. 윤현선은 보증금 244,000,000원, 전입·점유 2021.09.08의 대항력 임차인이고, 현재 최저가 112,700,000원에서는 배당 후 133,677,800원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 윤현선 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 알려진 권리 기준 실질취득은 현재 최저가 112,700,000원입니다. 다만 확약은 윤현선 임차권에만 적용되고 현장조사상 임대관계가 미상이므로, 그 범위를 벗어난 점유관계 확인이 남습니다. 또한 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 아닙니다. 주된 인수는 해소됐지만, 확약 범위와 점유 확인이 끝나야 권리분석이 완성되는 오피스텔입니다.
