145,040,000원
인천지방법원 2026타경502702. 부평동 한승타워2차 9층 902호 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가 하락 폭보다 임차인의 선순위성을 먼저 봐야 합니다. 김호영은 임대차계약일 2021.10.03, 확정일자 2021.10.27, 주민등록·점유개시일 2021.10.29이고 보증금은 325,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2023.01.02 잠실세무서장의 압류이므로, 전입이 그보다 앞선 김호영은 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
현재 최저매각가 145,040,000원에서 집행비용 2,830,560원을 제하고 김호영에게 142,209,440원이 배당되면 보증금 중 182,790,560원이 남습니다. 데이터의 배당 시뮬레이션은 이 금액을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 즉 낙찰가가 145,040,000원까지 낮아져도 실질취득은 327,830,560원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 커지므로, 총 부담액은 보증금 325,000,000원 부근에 계속 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 9층 902호 도로명: 인천광역시 부평구 부흥로328번길 20-10 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 제9층 제902호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 임차범위 | 9층 902호 74.105㎡ 전부 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.12.20 매매 · 거래가액 325,000,000원 · 2021.12.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2023.01.02 갑구 6번 국 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐다가 2021.10.29 이미 말소된 농협은행 근저당권 192,000,000원은 현 경매의 말소기준으로 남아 있지 않습니다. 반면 김호영은 2021.10.29 전입·점유를 시작했고, 2021.10.27 확정일자도 받아 현재 말소기준보다 선행합니다. 임차권등기 자체는 2023.11.06이지만, 등기 내용에 이전 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 그대로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차내용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김호영 | 9층 902호 74.105㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 325,000,000원 | 전입·점유 2021.10.29 확정 2021.10.27 배당요구 2023.11.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김호영은 보증기관 승계나 대위신고로 잡힌 항목이 아니라 실제 임차인 1명으로 분류돼 있습니다. 따라서 보증금 325,000,000원은 별도의 중복 보증금과 합산하지 않고 이 임차인 한 명의 보증금으로 봅니다.
② 가격 함정 — 1.45억 낙찰이 1.45억 취득은 아니다
현재 회차는 감정가 296,000,000원의 49%인 145,040,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 145,040,000원 | 182,790,560원 | 327,830,560원 |
| 3회 유찰 시 | 101,528,000원 | 225,693,392원 | 327,221,392원 |
| 4회 유찰 시 | 71,069,600원 | 255,609,653원 | 326,679,253원 |
현재 회차에서 실질취득 327,830,560원은 감정가 296,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰되더라도 3회 유찰 시 327,221,392원, 4회 유찰 시 326,679,253원으로 총 부담은 크게 내려가지 않습니다. “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 1. 임차인 김호영 보증금 (우선변제) | 325,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표에서는 임차인 김호영에게 142,209,440원이 배당되고, 보증금 부족분 182,790,560원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 325,000,000원과 소유자 잔여는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘부흥오거리’ 남서측 인근으로, 아파트 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 응찰 흐름. 이미 2회 유찰된 상태이지만, 이 사건은 추가 유찰 시 임차보증금 미배당 인수 가능액이 함께 증가하므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 145,040,000원 낙찰가에 인수 가능액 182,790,560원을 더한 327,830,560원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 문서에 임차권등기 말소 외에 김호영의 대항력 포기까지 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 김호영의 임대차계약일 2021.10.03, 확정일자 2021.10.27, 전입·점유 2021.10.29, 보증금 325,000,000원, 배당요구 2023.11.06을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 말소기준 자체가 국의 압류이고 2026.05.13에도 국 압류가 추가돼 있으므로, 실제 배당에서는 세금의 법정기일과 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 327,221,392원, 4회 유찰 시 326,679,253원으로 총 부담이 거의 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 145,040,000원이 아니라 그 숫자만 보는 것입니다. 김호영은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 325,000,000원입니다. 현재 배당 구조에서는 182,790,560원이 남아 매수인 인수 가능액이 되므로 실질취득은 327,830,560원입니다. 이는 감정가 296,000,000원보다도 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 약 325,000,000원 부근에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 인수를 0원으로 처리할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 확약서 원문에서 대항력 포기까지 확인되기 전에는 인수위험을 그대로 두고 봐야 하는 물건입니다.
