인천지방법원 2026타경502706. 부평동 더갤러리 14층 102-1404호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 신재욱이 2021.08.24 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2023.01.02 잠실세무서장의 압류가 현재 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2021.07.29에 박수빈이 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자는 2021.06.07입니다. 따라서 박수빈은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
여기서 가장 중요한 것은 최저매각가만 보면 안 된다는 점입니다. 현재 최저가는 166,600,000원이지만 예상배당에서 집행비용 3,132,400원을 먼저 제외한 뒤 박수빈에게 163,467,600원이 배당되므로, 보증금 260,000,000원 중 96,532,400원이 남습니다. 이 부족분을 더하면 실질취득은 263,132,400원입니다. 감정가 238,000,000원보다도 높은 수준이므로, 70% 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 14층 102-1404호 · 부평문화로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 층 / 임차권 범위 | 14층 · 102-1404호 70.7㎡ 전부 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.08.24 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 점유가 먼저다
2017.09.22 설정된 농협은행 근저당권 195,600,000원은 2021.07.29 이미 말소됐습니다. 현 경매에서의 말소기준은 2023.01.02 국의 압류입니다. 이후 2026.04.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.05.13 국의 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 14층 102-1404호 70.7㎡ 전부 | 2021.07.29 확정일자 2021.06.07 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.08.07 | 해당 없음 |
| 이단비 | 2025.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이단비는 2025.09.01 전입으로 말소기준 2023.01.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 미상입니다. 반면 박수빈은 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인으로, 현재 회차 배당만으로는 전액 회수가 되지 않습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 166,600,000원 | 96,532,400원 | 263,132,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,620,000원 | 145,812,680원 | 262,432,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,634,000원 | 180,235,412원 | 261,869,412원 |
낙찰가가 166,600,000원에서 116,620,000원, 다시 81,634,000원으로 내려가도 박수빈의 미배당 보증금 인수액은 96,532,400원 → 145,812,680원 → 180,235,412원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 263,132,400원 → 262,432,680원 → 261,869,412원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 가격 하락 무력화 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 박수빈 보증금 · 우선변제 | 260,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 박수빈 보증금 중 96,532,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남서측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 물건으로, 상·하수도, 급배수, 승강기, 기계식주차, 지하주차장, 도시가스 및 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 15M, 서측 및 남측 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 166,600,000원에 예상 인수 96,532,400원을 더한 263,132,400원이 핵심 가격입니다.
- 박수빈 대항력 확인. 주민등록·점유 2021.07.29가 말소기준 2023.01.02보다 앞서므로 배당 부족분 인수 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차권 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 인수 0원 여부를 결정할 수 있습니다.
- 이단비 보증금 확인. 2025.09.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 260,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 238,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 166,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박수빈의 보증금은 260,000,000원이고, 대항력 취득 시점은 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액 96,532,400원을 합치면 실질취득은 263,132,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 262,432,680원, 3회 유찰 시 261,869,412원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 매력을 판단할 사건이 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요한 변수지만, 대항력 포기까지 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 보지 않는 것이 데이터에 맞는 보수적 결론입니다. 핵심은 최저가 1.666억이 아니라 실질취득 약 2.63억과 확약서의 실제 효력 범위입니다.
