인천지방법원 2026타경502715. 인천 미추홀구 숭의동 ‘제너스빌’ 4층 403호, 전용 55.98㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 150,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2020.07.20. 거래가액 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 2022.04.08. 안산세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2020.07.20.부터 전입·점유한 최기영입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 있고 보증금도 163,000,000원으로 기재되어 있어 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 매우 큰 구조입니다. 다만 해당 임차권등기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 55.98㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.20. 거래가액 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.04.08. 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2022.09.13. 가압류 2,071,000,000원과 2026.04.06. 강제경매개시결정은 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최기영의 전입·점유는 2020.07.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 무시할 수 있는 임차인이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기영 제4층 제403호 55.98㎡ 전부 | 2020.07.20 임차권등기 2024.09.03 | 163,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
실제 임차인은 최기영 1명입니다. 주택임차권등기에는 임대차계약일자가 2020.06.24.와 2022.06.20., 확정일자가 2020.06.26.과 2022.07.19.로 각각 기재되어 있으며, 보증금 기재액은 각 계약 모두 163,000,000원입니다. 동일 임차권자에 대한 기재이므로 이를 서로 다른 임차인 보증금으로 합산해 판단하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 43.9%
제너스빌의 실거래는 총 8건이 잡혀 있고, 전체 평균은 159,270,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 167,500,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 43.9%입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 5.9% 높은 추세로 표시되어 있어 하락 추세를 전제로 가격을 할인해 볼 근거도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.0㎡ | 6 | 167,500,000원 |
| 2022.07 | 53.11㎡ | 2 | 121,250,000원 |
| 2021.10 | 61.0㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 133,410,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,500,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득 73,500,000원은 최근 시세보다 크게 낮습니다. 반대로 확약을 적용하지 않는다면 실질취득이 약 163,000,000원으로 올라 최근 거래 167,500,000원과 가까워집니다. 따라서 이 물건에서 가격 메리트의 전제조건은 확약의 유효성입니다. 최저가 73,500,000원만 떼어 놓고 권리 확인 없이 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 71,777,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 구조이며, 총 채권 2,234,000,000원 중 2,162,223,000원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 확약을 반영해 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 제물포역 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·상가·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경인1호선 제물포역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도, 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가했습니다. 내부 상태는 현장 확인 필요성이 큽니다.
- 환금성. 제너스빌은 2016.05.04. 준공, 총 4세대 규모입니다. 실거래 표본이 적어 대단지 상품보다 매도 시 가격 탐색과 거래기간의 불확실성을 크게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 1번 최기영 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 선순위 임차보증금 재확인. 보증금은 163,000,000원으로 기재되어 있습니다. 확약 적용이 흔들리면 실질취득이 보증금 수준으로 올라갑니다.
- 임차인 명도·인도 상태 확인. 최기영은 임차권등기 상태이며 점유 개시일은 2020.07.20.입니다. 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 말소기준 자체가 국의 압류이므로 실제 조세채권과 배당순위는 배당요구종기 및 교부청구 원본을 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균은 167,500,000원이지만 표본은 1건입니다. 전체 평균 159,270,000원만으로 가격을 단정하지 말고 최신 거래와 개별 호수 상태를 함께 보세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가사가 내부를 직접 확인하지 못한 물건이므로 수리비와 실제 이용상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격의 전제는 확약이다”
현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 167,500,000원의 43.9%로, 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그리고 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 그대로 반영하면 매수인 인수도 0원이라 실질취득은 73,500,000원으로 유지됩니다.
그러나 이 사건의 본질은 최저가가 아닙니다. 임차인 최기영은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 보증금이 163,000,000원인 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 163,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격 메리트, 확약 미확인 시 입찰 보류”입니다. 여기에 4세대 소규모 오피스텔, 2회 유찰, 제한적인 실거래 표본까지 감안하면 권리 원본을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
