인천지방법원 2026타경502720. 부평동 ‘휴안’ 5층 501호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리구조의 출발점은 2022.09.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 김완석은 그보다 앞선 2020.07.09. 전입·점유를 갖추고, 확정일자도 2020.06.15.로 확인됩니다. 따라서 단순히 “가압류 이후 권리는 모두 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다. 2024.07.29. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그 바탕이 된 선순위 대항력 문제를 별도로 봐야 하는 물건입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 김완석 관련 미배당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 최저가가 낮아질수록 인수액이 커지는 원래의 대항력 인수형 구조는 이 확약이 없을 때의 시나리오로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 669-7 휴안 5층 501호 · 경인로934번길 25-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 11층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.06.15. 매매 · 거래가액 255,000,000원 · 2020.07.09. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 승부처
말소기준권리는 2022.09.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김완석은 2020.07.09. 전입·점유, 2020.06.15. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 보증금은 255,000,000원이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차 매각대금 121,520,000원 가정에서는 집행비용 이후 김완석에게 119,018,720원이 배당되고, 시뮬레이션상 미배당 보증금 135,981,280원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김완석 | 2020.07.09 | 2020.06.15 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 말소동의 확약 |
| 홍은미 | 2026.01.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김정곤 | 2026.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 김완석은 선순위 대항력을 갖지만 확약으로 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 홍은미·김정곤은 각각 2026.01.07., 2026.02.20. 전입으로 2022.09.26. 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김완석에 관한 확약이 이 두 사람에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.
② 가격 구조 — 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 선순위 임차보증금 인수 구조와 확약의 효력입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 121,520,000원 | 135,981,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,064,000원 | 171,867,152원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,544,799원 | 196,927,007원 |
이 표가 보여주는 것은 대항력 인수형 경매의 특징입니다. 확약을 빼고 보면 낙찰가가 낮아질수록 김완석에게 배당되지 못한 금액이 늘면서 매수인 인수액도 커집니다. 따라서 최저가 하락 자체가 실질 취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 다만 이 사건은 김완석 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 리포트에서는 그 인수를 실질 0원으로 보며 현재 회차 실질취득을 121,520,000원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 임차인 김완석 보증금 | 255,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 2,501,280원을 제외한 119,018,720원이 김완석에게 우선 배당됩니다. 확약을 반영하지 않은 계산상 매수인 인수액은 135,981,280원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석상 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 인천부평남초등학교 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있으며, 북측 경인로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물 내 5층 501호이며 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김완석의 을구 3번 임차권등기와 미배당 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 홍은미·김정곤 점유 확인. 두 사람은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현장 점유상태와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 명도 절차. 실제 임차인 3명이 확인되는 물건이므로 낙찰 후 점유 이전까지의 협의·인도명령 가능성과 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “확약의 효력”을 먼저 본다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 248,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 121,520,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김완석의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금도 255,000,000원이라, 확약이 없다면 현재 회차에서만 135,981,280원의 인수액이 잡히는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 본 분석 규칙상 김완석 관련 인수는 이에 따라 실질 0원으로 처리되며, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 121,520,000원으로 봅니다. 그렇다고 바로 가격 메리트가 있다고 결론낼 수는 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰, 그리고 확약 밖 홍은미·김정곤의 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 권리와 가격 모두 원문 확인 후 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
