🏷️ 최저가 83,300,000원 🏠 임차권 154,000,000원 ⚠️ 실질취득 약 154,000,000원+ 👥 실제 임차인 2명
인천지방법원 2026타경502798. 인천 서구 검암동 하모니카운티6차 에이동 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 83,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가까이 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액입니다. 기존 근저당들은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 2026.04.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 장동준의 을구 5번 주택임차권은 2024.04.26. 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유는 2020.04.03., 확정일자는 2020.02.24. 및 2022.03.28.로 더 빠릅니다.
등기된 임차보증금은 첫 계약 150,000,000원, 이후 계약 154,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가면 낙찰대금은 줄어도 인수액이 커지는 구조입니다. 주된 장동준 임차권만 기준으로 보면 총 실질취득액은 대체로 보증금 수준인 약 154,000,000원에서 움직이게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이명호 (2021.01.28. 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
2010년 샘신용협동조합 근저당과 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.04.08. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.26. 을구 5번 장동준 주택임차권입니다. 등기에는 2층 202호 전부, 주민등록·점유 2020.04.03., 보증금 150,000,000원 및 154,000,000원이 기재돼 있으며, 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 추가 미상 위험 존재
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동준 2층 202호 전부 | 2020.04.03 | 150,000,000원 154,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2020.02.24 | 미배당 잔액 인수 |
| 정연우 | 2025.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
장동준은 임차권등기가 존재하고 배당요구도 했으므로 권리관계가 비교적 선명합니다. 반면 정연우는 2025.10.24. 전입이 경매개시결정 2026.04.08.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 미상 임차인은 장동준 임차권과 별도로 확인해야 할 위험입니다.
③ 시세 비교 — 8,330만원이 아니라 약 1.54억으로 비교
하모니카운티6차A동의 제공 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 170,500,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 170,666,666원, 최신 거래 157,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 제공 추세는 +0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 59.66㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.05 | 59.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 56.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 56.66㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 170,666,666원 |
최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 장동준 임차권을 반영한 실질취득 약 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 90.2%, 최신 거래 157,000,000원의 약 98.1%입니다. 즉 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 최신 거래와의 차이가 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정 · 제공 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 81,400,600원 |
| 미배당 | - | 68,599,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표와 도넛 차트는 제공된 매각가 83,300,000원 기준 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 명시한 장동준 임차권의 미배당 잔액 인수 여부는 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산과 별개로 판단해야 합니다. 권리분석에서는 명시된 인수조건을 우선합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질부담 하락은 다르다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 68,599,400원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 93,139,580원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 110,317,706원 |
현재 회차의 최저가는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 34%, 4회 유찰 시 24%까지 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 그래서 낙찰가 하락률을 그대로 투자수익률로 연결하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은지초등학교 남서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·다세대주택·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 플라스틱 창호 마감입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북서측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 하모니카운티6차A동은 총 6세대이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장동준 임차권 원본 확인. 임차보증금 150,000,000원 및 154,000,000원, 배당요구와 미배당 잔액 인수조건을 매각물건명세서와 임차권등기로 다시 대조해야 합니다.
- 정연우 계약관계 확인. 2025.10.24. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 83,300,000원이 아니라 장동준 임차권 기준 약 154,000,000원 수준을 우선 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차권 미배당 인수가 커지면 총 부담은 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 배당표와 인수조건 분리 검증. 제공 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액과 매각물건명세서의 임차권 인수 문구가 충돌하므로 원본 배당순위와 채권승계 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “8,330만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 170,000,000원의 49%인 83,300,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 선순위 장동준 임차권의 등기상 보증금이 154,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 주된 임차권만 놓고도 실질취득은 약 154,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 최신 거래 157,000,000원과 차이가 크지 않습니다.
더 중요한 문제는 정연우입니다. 전입일은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 닫을 수 없습니다. 2회 유찰과 6세대 규모의 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 임차인별 실제 보증금과 승계액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 최저가 할인율만 보고 접근하기에는 권리 리스크가 큽니다.
