부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경502799 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 57.59㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

93,000,000원 9,300만 감정가 131,000,000원

감정가의 70% 2026-08-04 낙찰

최저매각가 91,700,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

08-04 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

917만원

최저가의 10% · 9,170,000원

감정가 대비

▼ 29.0% 싸게 매수

감정가 1.31억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수형 물건으로 낙찰가보다 보증금 인수 부담이 핵심입니다.

가격 최저가 9,170만원이나 임차보증금 부족분 6,535만원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 917만원 · 실질취득 약 1.57억원 수준
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 주택도시보증공사 확약 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 9,170만원까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 등기된 주택임차권과 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 부족분 6,535만원 인수 가능성이 존재합니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 인수형 경매입니다.

감정가 / 최저가

131,000,000원 / 91,700,000원

1회 유찰

실질취득 예상

약 157,050,600원

낙찰가+인수액

임차보증금 인수

65,350,600원

부족분 매수인 부담 가능

핵심지표

C등급

인수 리스크 중심

인천지방법원 2026타경502799. 인천 계양구 작전동 대경빌라트 603동 401호 다세대주택입니다. 권리 분석에서 가장 중요한 부분은 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 최진우 씨는 2022년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 배당 후 부족한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경502799
소재지	인천광역시 계양구 작전동 391-13 대경빌라트 제603동 5층401호
물건종류 / 전용	다세대 · 57.59㎡
소유자	유성욱
감정가 / 최저가	131,000,000원 / 91,700,000원
청구액	155,000,000원
매각기일	2026.08.04

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 매수인 인수 가능 권리 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 최저가 낙찰 시 임차보증금 155,000,000원 중 배당되지 못하는 65,350,600원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최진우	155,000,000원	有	有	가능

임차인은 2022.03.11 확정일자, 2022.04.12 전입 및 점유를 갖춘 상태이며, 2024.05.16 임차권등기가 설정되었습니다. 배당요구를 했으나 최저가 기준 배당액은 89,649,400원으로 부족분이 발생합니다.

③ 배당 구조 (최저가 91,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,050,600원
임차인 최진우 보증금	155,000,000원	89,649,400원
주택도시보증공사	155,000,000원	0원
매수인 인수 가능액	-	65,350,600원

배당 분배

낙찰가 vs 실질취득

낙찰가가 낮아져도 인수금액 때문에 실질취득 부담은 증가합니다.

④ 입찰 판단

⚠️ 최저가만 보면 위험한 구조 91,700,000원은 감정가 대비 70% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질 취득 부담은 약 157,050,600원입니다. 낙찰가 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

임차권 확인. 주택임차권등기와 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용과 효력을 확인해야 합니다.
자금 계획. 입찰금액 외 인수 가능 보증금까지 고려해야 합니다.
명도 검토. 임차권 관계 정리 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

이 물건은 단순히 9,170만원에 취득하는 다세대가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1억5,500만원 중 배당되지 못한 부분이 남아 있어 매수인의 실질 부담을 높일 수 있습니다. 확약 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 관련 서류 확인이 필수입니다. 현재 기준 판단은 가격보다 권리 인수 위험을 먼저 보는 물건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 내려갔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 계양구 대경빌라트 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 구조 (최저가 91,700,000원 가정)

④ 입찰 판단

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-03	유찰	1억 3,100만원
2	2026-08-04	대기	9,170만원