인천지방법원 2026타경502804. 옥크빌 7층 702호로, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,970,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 유가연은 2021년 7월 15일 전입했고 확정일자는 2021년 5월 24일입니다. 말소기준인 2022년 8월 26일 한빛자산관리대부 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.

유가연의 보증금은 174,000,000원입니다. 현재 최저가 74,970,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 임차인에게 배당되고, 100,779,460원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 74,970,000원 + 100,779,460원 = 175,749,460원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 커져 총부담은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인

말소기준은 2022.08.26. 갑구 14번 한빛자산관리대부 가압류 28,156,655원입니다. 이후 삼성카드 가압류 50,781,845원, 희망1자산대부관리유한회사 가압류 38,051,992원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 유가연의 전입일은 말소기준보다 빠른 2021.07.15.이므로 등기 자체의 소멸과 별개로 보증금 미배당분 인수 문제가 남습니다.

임차인·점유 관계 — 실제 신고 2명

유영화는 전입일이 2024.05.22.로 말소기준 2022.08.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 추가 확인 대상이지만, 현재 확인된 전입 순서만 놓고 보면 유가연처럼 선순위 대항력 인수 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 7,497만원이 아니라 ‘실질 1.75억’을 봐야 한다

옥크빌 49㎡대 최근 12개월 거래는 3건으로, 평균이 125,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.04. 9층 49.61㎡도 125,000,000원입니다. 현재 최저가 74,970,000원만 보면 최근 평균의 60.0%지만, 대항력 임차보증금 미배당분을 더한 실질취득 175,749,460원은 최근 평균의 140.6%입니다.

유찰이 더 진행돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 낙찰가 52,479,000원에 인수 122,865,622원을 더하면 실질취득은 175,344,622원, 4회 유찰 시 낙찰가 36,735,300원에 인수 138,325,935원을 더하면 175,061,235원입니다. 최저가는 계속 내려가지만 총부담은 174,000,000원 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 유가연 보증금 배당에 사용되고, 유가연 보증금 부족분 100,779,460원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당 시 변동 요인입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔과 아파트가 공존하는 복합 건물이며 본건 702호는 집합건축물대장상 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 숭의1동3동 행정복지센타 남서측에 위치하며 아파트, 오피스텔 등 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도원역(1호선)이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 14층 건물로 사용승인일은 2017.03.20이며, 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,855,000원/㎡입니다. 토지는 368.3㎡, 평지의 사다리형이고 소로각지입니다.
• 규모. 옥크빌은 24세대로, 최근 동일 면적대 거래는 2025.07. 115,000,000원, 2025.09. 135,000,000원, 2026.04. 125,000,000원입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 74,970,000원만 보면 최근 시세의 60.0%지만, 인수 100,779,460원을 합치면 175,749,460원입니다.
• 유가연의 대항력 확인. 전입 2021.07.15., 확정일자 2021.05.24., 보증금 174,000,000원으로 말소기준 2022.08.26.보다 앞섭니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 인수액을 달리 볼 수 있습니다.
• 유영화 점유관계 확인. 전입은 2024.05.22.로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약 및 점유관계를 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 125,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 33.3% 낮습니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 낙찰가 52,479,000원, 4회 유찰 시 36,735,300원으로 내려가도 인수액이 각각 122,865,622원, 138,325,935원으로 증가합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49% 취득가”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 74,970,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 유가연의 보증금 174,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서는 100,779,460원이 미배당으로 남고, 매수인의 실질취득은 175,749,460원이 됩니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 총부담은 약 175,000,000원 수준에서 크게 움직이지 않습니다.

반면 시장은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 125,000,000원이고, 추세는 -33.3%입니다. 즉 현재 실질취득은 최근 시세보다 높은데 시장은 하락 중입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 확인해야 하지만, 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않는 상태에서는 인수위험을 0원으로 놓을 수 없습니다. 명목 가격은 크게 내려왔지만 실질 가격은 최근 시세 이상인 대항력 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.