인천지방법원 2026타경502837. 청라동 현대썬앤빌더테라스 15층 101-1516호, 전유부분 23.834㎡ 전부를 대상으로 한 주거용 오피스텔입니다. 소유자 안효황은 2022.05.16 매매를 원인으로 115,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.05.23 접수됐습니다. 등기부상 과거 하나은행 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다.
핵심은 임차인입니다. 안우진은 2022.04.01 임대차계약 및 점유개시, 2022.04.05 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 기준권리인 2024.06.03 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 2024.06.05 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층 101-1516호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라커낼로288번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 전유부분 23.834㎡ 전부 · 28층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 안효황 (2022.05.16 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2022.05.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 먼저다
과거 2019.05.27 설정된 하나은행 근저당권 90,000,000원은 2019.06.14 해지를 원인으로 2019.06.17 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류 939,000,000원입니다. 안우진의 전입·확정일자는 2022.04.05로 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.06.05 주택임차권등기와 2026.04.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 73,432,560원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안우진 | 15층 101-1516호 23.834㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2022.04.05 / 2022.04.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
현재 최저가 52,920,000원을 전액 매각대금으로 놓고 제공된 배당계산을 적용하면, 집행비용 1,352,560원을 먼저 제하고 안우진에게 51,567,440원이 배당됩니다. 따라서 보증금 125,000,000원 중 73,432,560원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰자가 이 금액을 승계해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 안우진 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 계산상 임차보증금 미배당분은 73,432,560원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 승계액이지만, 본 사건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔 가운데 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로, 상업용 부동산과 아파트 등 주거용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 28층 건물 내 15층이며, 급·배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 업무시설(오피스텔)·판매시설 부지로 이용 중입니다. 북측 중로와 서측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 외국인 등 주택용도 취득 관련 내용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 매각물건명세서의 기재와 확약서의 적용 대상이 안우진의 을구 3번 주택임차권 전체인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 확약 이행을 전제로 합니다. 매각 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 계산에서는 안우진 배당액이 51,567,440원이고 미배당액이 73,432,560원이지만, 실제 배당 과정에서 비용·우선순위 항목에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조해 권리변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차인 구조를 ‘확약서 한 장’이 바꾼 사건
표면만 보면 이 물건은 매우 강한 대항력 인수형입니다. 안우진의 보증금은 125,000,000원으로 감정가 108,000,000원보다도 크고, 전입·확정일자 역시 말소기준보다 빠릅니다. 현재 최저가에서 배당하면 73,432,560원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 그만큼 승계액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 52,920,000원으로 판단합니다. 따라서 승부처는 ‘보증금 1.25억을 떠안느냐’가 아니라 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 그대로 이행되는지를 원본으로 확인하는 것입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
