인천지방법원 2026타경502838. 청라동 현대썬앤빌더테라스 제15층 제101-1508호 오피스텔입니다. 감정가는 109,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 서윤정의 임차보증금이 125,000,000원이고, 전입일 2022.06.10이 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 2024.06.03보다 앞서기 때문에 대항력이 있습니다.
배당표상 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,361,380원을 뺀 52,048,620원이 임차보증금에 배당되고, 남은 72,951,380원이 룰상 매수인 인수액입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 53,410,000원과 인수액을 합친 부담은 126,361,380원으로, 최저가가 내려가더라도 보증금 미배당분이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층 101-1508호 · 청라커낼로288번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 제15층 제101-1508호 23.834㎡ 전부 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 28층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 안효황 (2022.10.13 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2022.10.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전입과 2024년 말소기준
말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류 939,000,000원입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.07.31로 말소기준 뒤에 올라왔지만, 임차인 서윤정의 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.16, 전입·점유개시는 2022.06.10입니다. 따라서 등기 시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 되고, 말소기준보다 앞선 전입에 의해 대항력이 있는 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서윤정 | 제15층 제101-1508호 23.834㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.16 | 우선변제 有 2024.07.31 | 대항력 有 확약 반영 인수 0원* |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원 대비 크게 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세를 판단할 실거래 비교값이 없으므로, 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 확약을 배제한 권리 계산에서는 최저가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
따라서 가격 판단은 두 층으로 나눠야 합니다. 확약이 정상 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수가 0원이어서 현재 최저가 53,410,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 또는 말소 이행에 문제가 있다면 현재 회차 룰상 인수액 72,951,380원이 살아나므로 최저가만을 보고 응찰하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 서윤정 보증금 | 125,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서윤정의 보증금 미배당액은 72,951,380원으로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 약 250미터 지점에 위치하고, 주변에 동류형 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 을구 1번 서윤정 임차권인지, 말소 이행 조건이 무엇인지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 서윤정은 전입 2022.06.10, 확정일자 2022.05.16으로 말소기준 2024.06.03보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 현재 회차 룰상 인수액은 72,951,380원입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 37,387,000원, 4회 유찰 시 26,170,900원으로 최저가는 더 내려가지만, 확약을 제외한 임차보증금 미배당은 각각 88,685,966원, 99,700,176원으로 커집니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 거래가·임대수익·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 감정가 109,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 53,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리 구조만 보면 서윤정의 보증금 125,000,000원이 먼저 보입니다. 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 현재 매각가 가정에서는 72,951,380원이 미배당되기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않는 사건입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 있습니다. 이 확약이 서윤정 임차권에 정상 적용·이행된다는 전제에서는 해당 임차인의 매수인 인수를 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 확인된 실제 임차인은 1명으로 확약 밖 별도 임차인 위험도 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 49% 할인율이 아니라, 확약서의 법적 적용과 실제 말소 이행을 원본으로 끝까지 확인하는 것입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정하는 것도 금물입니다.
