인천지방법원 2026타경502842. 인천 남동구 구월동 ‘아델라이’ 12층 1210호로 호칭되는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 김준형 임차권입니다. 임대차계약은 2022.03.17, 전입과 점유개시는 2022.04.08, 확정일자는 경정등기 후 2022.03.17로 확인됩니다. 보증금은 90,000,000원입니다.

말소기준으로 잡힌 권리는 2026.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김준형의 임차권은 그보다 앞서 성립·등기돼 있어 원칙적으로는 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심

김준형의 주택임차권은 전입·점유가 2022.04.08로 말소기준인 2026.04.09보다 빠릅니다. 보증금 90,000,000원, 확정일자 2022.03.17, 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저매각가 45,570,000원 기준의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,220,260원을 먼저 공제하고 김준형에게 44,349,740원이 배당돼, 남는 보증금 45,650,260원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다.

을구 1-2번은 2024.07.15 접수된 “1번 임차권 경정”으로, 기존 김준형 임차권의 확정일자를 2022.03.17로 바로잡은 등기입니다. 별도의 신규 임차권이나 별도의 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

아델라이의 17.63㎡ 안팎 실거래 12건 전체 평균은 101,025,000원이지만, 2022~2023년의 1억원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 쓰기에는 과거 고가의 영향이 큽니다. 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 62,500,000원, 최신 거래 2026.07의 60,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 대비 -42.5%라는 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

확약을 반영한 실질취득가 45,570,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원의 72.9%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시형이 아니라, 확약의 효력을 전제로 하면 최근 거래 대비 실제 가격 여지가 존재합니다. 다만 최근 시세가 과거 거래 대비 42.5% 하락한 시장이라는 점 때문에 과거 전체 평균 101,025,000원과의 큰 차이를 그대로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)

위 배당표는 임차권 말소동의 확약을 반영하지 않은 룰상 배당 시뮬레이션입니다. 이 계산대로라면 김준형의 미배당 보증금 45,650,260원이 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 김준형에 대한 실질 인수는 0원입니다.

이 표가 대항력 인수형의 본질을 보여줍니다. 확약이 없다고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담은 보증금 90,000,000원 안팎에서 쉽게 내려가지 않습니다. 반대로 이 사건은 김준형 임차권에 대한 말소동의 확약이 존재하므로, 정확도 규칙상 현재 회차의 실제 가격 비교 기준은 45,570,000원의 실질취득가입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 1호선 예술회관역 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012.06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구) 등에 속하고, 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등을 대상으로 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 아델라이는 116세대이며, 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 최근 가격이 60,000,000원~65,000,000원 수준으로 내려온 가운데 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김준형 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거합니다. 입찰 전 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 경정등기 확인. 을구 1-2번은 신규 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 2022.03.17로 경정한 등기입니다. 등기부 원문상 동일 권리임을 확인하세요.
• 최근 거래를 상한 기준으로. 전체 평균 101,025,000원보다 최근12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -42.5%입니다. 현재 실질취득가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 환금성 확인. 116세대 도시형생활주택이고 동일 건물 경매 평균 유찰이 4.2회입니다. 취득 이후 재매각·임대 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 현장 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았지만, 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 살아 있으면 가격 메리트, 시장은 보수적으로”

이 사건을 단순히 “보증금 9,000만원짜리 선순위 임차권이 있으니 위험하다”고 끝내면 핵심을 놓칩니다. 김준형은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명이고, 확약을 무시한 배당 계산만 보면 현재 회차에 45,650,260원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 가격 비교 기준도 90,000,000원의 보증금이 아니라 45,570,000원의 실질취득가입니다. 이는 최근12개월 평균 62,500,000원의 72.9%로 최근 가격보다 낮습니다. 다만 최근 시세 자체가 과거 대비 42.5% 하락했고, 건물 경매 평균 유찰도 4.2회입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락장과 환금성 때문에 보수적인 입찰가가 필요한 물건입니다.