인천지방법원 2026타경502843. 부평동 티케이리즈빌 제11층 제1102호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 공동주택입니다. 감정가는 153,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차권자 김현태는 2022.05.02 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.06.24 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.10.24 엠메이드대부 유한회사의 가압류입니다. 따라서 김현태는 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 보증금은 200,000,000원으로 감정가보다도 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 464-40 티케이리즈빌 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로 105 |
| 이용상태 | 공동주택 · 도시형생활주택 |
| 위치 / 구조 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제11층 제1102호 · 임차권등기 범위 39.22㎡ 전부 |
| 소유자 | 김재광 (2022.08.30 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 등기상 말소기준은 2023.10.24 엠메이드대부 유한회사 가압류 36,092,465원입니다. 2015년 농협은행 근저당과 2018년 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 김현태의 전입·점유는 2022.06.24로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2024.08.26에 이뤄졌지만, 등기 내용에 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 함께 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 | 2022.06.24 확정일자 2022.05.02 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 가능 |
| 김남형 | 2025.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 인수 없음 |
김남형은 2025.03.07 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 재확인할 필요가 있습니다. 핵심 인수 위험은 보증금 200,000,000원의 김현태입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘총부담’이 크게 줄지 않는다
현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 107,100,000원 중 집행비용 2,299,400원을 제외한 104,800,600원이 김현태에게 배당됩니다. 보증금에서 남는 95,199,400원은 매수인 인수로 계산되어 있어 실질취득은 202,299,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 95,199,400원 | 202,299,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,970,000원 | 126,779,460원 | 201,749,460원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 52,479,000원 | 148,865,622원 | 201,344,622원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 200,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 36,092,465원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 김현태의 보증금 미배당분은 95,199,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평여자고등학교 동측 인근이며 학교·오피스텔·아파트 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서 원문 확인. 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 및 잔존 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 반드시 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 김현태 배당액 재계산. 현재 가정 배당액은 104,800,600원, 미배당 인수는 95,199,400원입니다. 실제 배당순위 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준 금액은 107,100,000원이 아니라 202,299,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 200,000,000원대에 머뭅니다.
- 김남형 점유관계 확인. 전입은 2025.03.07로 후순위지만 보증금·확정일자 등 구체적 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 200,000,000원대 실질취득이 시장가격에 비해 경쟁력 있는지 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.07억짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저매각가 107,100,000원짜리 도시형생활주택으로 보면 권리분석을 잘못하게 됩니다. 김현태는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자를 갖춘 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권자입니다. 현재 배당 가정에서 낙찰자가 떠안을 금액은 95,199,400원이며, 낙찰가와 합친 실질취득은 202,299,400원입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 확약서 원문에서 잔존 보증금의 매수인 인수까지 제거되는지 확인되기 전에는 인수액을 그대로 비용에 포함하는 접근이 안전합니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 실질취득이 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조이므로, 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서의 실제 효력입니다.
