인천지방법원 2026타경502847. 인천 미추홀구 용현동 ‘대준 블루온’ 8층 807호, 전용 65.08㎡ 오피스텔입니다. 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 82,810,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2024년 설정된 한정혜의 245,000,000원 주택임차권과 2026년 4월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 한정혜는 주민등록일 2022년 7월 28일, 점유개시일 2022년 7월 29일, 확정일자 2022년 5월 10일로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.

보통 이 구조만 보면 현재 매각가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 계산도 한정혜에게 80,919,420원이 배당되고 164,080,580원이 부족한 것으로 잡혀 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 늘어나는 구조라, 확약이 없다면 최저가 자체를 시세와 비교하는 것이 아니라 낙찰가 + 인수액을 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

등기부상 2017년 수협은행 신탁은 2022년 말소되었고, 2025년 국세 압류도 2026년 4월 29일 해제되어 5월 8일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 한정혜의 주택임차권과 윤정선의 점유·전입입니다. 한정혜 임차권은 경매개시보다 앞선 선순위 권리지만 확약으로 실질 인수가 해소되는 반면, 윤정선은 2025년 12월 10일 전입이 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리

* 한정혜 임차권의 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 164,080,580원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 한정혜에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 윤정선 점유자에게 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 82,810,000원만 보면 싸지만, 최신성은 약하다

대준블루온 전용 65.08㎡ 일대 실거래 표본은 5건이며, 거래금액은 225,000,000원~230,000,000원, 평균은 227,000,000원입니다. 현재 최저가 82,810,000원은 최근12개월 평균 지표의 36.5%로 계산되어 가격 차이는 큽니다. 다만 실제 표본 거래시점은 2021년 10월~2022년 2월이고 최신 거래도 2022년 2월 225,000,000원이어서, 2026년 매각가 판단에서 그대로 현재 시세라고 단정하기에는 시점 차이가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

배당 계산상 한정혜 보증금의 부족분은 164,080,580원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 연결돼 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 규모에 수렴하는 구조입니다. 다만 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 한정혜 부분의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 한정혜 인수액만 보면 가격 하락 효과가 사라진다

이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 82,810,000원에서 57,967,000원, 40,576,900원으로 내려가도 한정혜의 미배당 인수액이 반대로 커집니다. 즉 최저가가 떨어진 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서만 한정혜 부분은 확약 때문에 실질 0원으로 보지만, 윤정선의 미상 권리는 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상19층 건물의 8층 807호입니다.
• 입지. 인천보훈병원 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 약 30미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
• 환금성 참고. 대준블루온은 62세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회로 기재되어 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 한정혜 임차권에 대한 확약의 범위와 실제 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 윤정선 임대차 확인. 2025.12.10 전입자의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
• 실질취득가 재계산. 윤정선 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 최저가에 승계 가능한 금액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인되는 실거래는 2021.10~2022.02 표본이므로 현재 오피스텔 매매가와 임대가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 명도. 점유자가 확인되는 사건이므로 낙찰 후 인도·명도 가능성과 비용을 함께 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

표면적으로는 감정가 169,000,000원짜리 오피스텔이 두 차례 유찰되어 82,810,000원까지 내려온 사건입니다. 더 중요한 사실은 한정혜의 245,000,000원 선순위 임차권입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 164,080,580원의 미배당액이 매수인 인수로 이어지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 한정혜 부분의 실질 인수를 0원으로 봅니다.

그렇다고 바로 안전형으로 바뀌는 것은 아닙니다. 별도의 점유자 윤정선이 2025.12.10 전입해 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 가격도 기재 실거래 평균 227,000,000원에 비하면 낮지만, 비교 거래 자체가 2021~2022년 표본입니다. 따라서 이 사건은 “한정혜 확약 확인 + 윤정선 임대차 확인”이 끝나야 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다. 최저가 49%라는 숫자보다 미상 점유자의 권리 확인이 먼저입니다.