인천지방법원 2026타경502866. 부평동 그랑빌 14층 건물 내 10층 1001호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 오승훈은 2022.05.13 매매를 원인으로 2022.05.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다. 등기부에 있던 농협은행 근저당권 174,000,000원은 2022.04.29 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.07 국세 압류입니다.
그보다 앞선 2022.04.29 김경숙이 주민등록과 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.04.14로 더 빠르고, 2024.02.28에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 이 물건은 단순한 “감정가 반값 물건”이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 김경숙에게 배당되지 못한 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이동하고, 총부담은 보증금 230,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형 구조입니다. 이 구조를 끊는 요소가 바로 제출된 말소동의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-22 그랑빌 10층 1001호 · 주부토로56번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 내 10층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 제10층 제1001호 57.89㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.13 매매 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 농협은행 근저당권은 2017.06.08 설정됐지만 2022.04.29 해지로 이미 말소됐습니다. 그 결과 현존 권리의 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후 부평구 압류, 양천세무서장 관련 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·실질취득 — 확약 전후가 완전히 다르다
실제 임차인은 김경숙·김종란 2명입니다. 둘 다 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 대상은 아닙니다. 권리상 핵심은 김경숙이고, 김종란은 말소기준보다 훨씬 늦은 전입입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 2022.04.29 | 2022.04.14 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 실질 인수 0 |
| 김종란 | 2026.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
김경숙은 말소기준 2023.02.07보다 앞선 2022.04.29 전입·점유, 2022.04.14 확정일자를 갖고 있으며 배당요구도 2024.02.28 접수됐습니다. 현재 최저가 98,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,164,000원을 먼저 차감한 뒤 김경숙에게 95,836,000원이 배당되고, 134,164,000원이 미배당으로 남습니다.
* 확약을 반영하지 않는 권리분석 룰에서는 현재 회차 미배당 보증금 134,164,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서를 반영한 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김경숙 보증금 | 230,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정에서는 집행비용 2,164,000원과 김경숙 우선변제 95,836,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 인천부평동초등학교 동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설이 함께 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 10층 1001호이며, 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 가격 판단에서 최근 실거래 확인이 특히 중요합니다. 현재 비교 가능한 최신 실거래가 제시되지 않아 최저가만으로 환금성 우위를 단정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김경숙 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용, 적용 조건, 말소 이행 방식이 실제 매각물건명세서 원문과 일치하는지 가장 먼저 확인하세요.
- 김경숙 배당·인수 구조. 확약이 없으면 현재 회차 룰상 134,164,000원이 인수되는 구조입니다. 확약이 유효하게 적용돼 실질 인수가 0원이 되는지 확인이 핵심입니다.
- 김종란 점유. 2026.03.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세로 우선 배당되는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 98,000,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도. 실제 임차인 2명이 확인된 만큼 낙찰 후 점유 이전 시점과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비. 오피스텔의 미납 관리비 가운데 공용부분 승계 문제가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다
이 물건은 표면만 보면 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 98,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리구조만 놓고 보면 결코 단순한 반값 경매가 아닙니다. 김경숙은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 230,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 134,164,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어가고, 더 유찰될수록 룰상 인수액은 커집니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 김경숙 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득은 98,000,000원입니다. 따라서 권리분석의 승부처는 “보증금 230,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 확약이 실제로 유효하게 적용되고 말소까지 이행되느냐입니다. 다만 확약 밖의 김종란 점유와 세금 압류 확인은 별도로 남습니다.
가격 쪽에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 권리는 확약 확인이 전제된 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서 원문과 최신 시세 검증이 먼저인 물건입니다.
