한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금은 185,000,000원으로 크지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 판단됩니다. 다만 확약 밖의 전세 관련 권리와 소형 다세대 특유의 환금성은 따져야 합니다.
* 룰상 금액은 0원 처리. 확약 효력 범위 밖 권리 위험은 별도 확인 필요.
* 룰상 금액은 0원 처리. 확약 효력 범위 밖 권리 위험은 별도 확인 필요.
감정가 / 최저가
132,000,000원
신건
실거래 평균
146,666,666원
최근 3건
실거래 대비
90.0%
평균 대비 낮음
매수인 인수
0원*
확약 적용 임차권
인천지방법원 2026타경502884. 인천 서구 검암동 휴아일랜드 2동 304호 다세대주택입니다. 전용면적 38.23㎡ 규모로 이용 중인 물건이며, 등기상 핵심은 2024년 설정된 주택임차권입니다. 임차인 박수정의 보증금은 185,000,000원으로 매각가보다 큰 금액이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권은 매수인이 실질 부담하는 구조가 아닙니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 없음”으로 끝낼 물건은 아닙니다. HUG 가압류, 전세 관련 권리 흐름, 소형 다세대의 거래량을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-12 2동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 38.23㎡ |
| 소유자 | 이용민 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2013년 1월 10일 설정된 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 HUG 가압류, 국 압류, 케이아이코아즈대부 가압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸 대상입니다.
⚠️ 임차권등기 핵심 박수정 임차인의 보증금은 185,000,000원이며 전입일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.04입니다. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 또한 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박수정 | 185,000,000원 | 없음 | 확정일자 확인 | 확약 적용 · 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 실거래 대비 낮은 가격
동일 단지 휴아일랜드101동102동, 전용 38㎡대 최근 거래는 3건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.62㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 37.48㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 38.23㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 146,666,666원 |
최근 실거래 평균은 146,666,666원이며 최저매각가는 132,000,000원으로 평균 대비 약 90.0% 수준입니다. 다만 거래 표본이 3건이고 소형 다세대라는 점은 가격 판단 시 반영해야 합니다.
⚠️ 환금성 체크 단지는 총 24세대 규모이며 최근 거래량이 많지 않습니다. 가격 경쟁력은 있으나 매도 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 98,800,000원 | 98,800,000원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 30,552,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.32억)
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균보다 낮지만 소형 다세대 거래량은 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 박수정 임차권은 말소동의 확약서로 실질 인수 0원 처리되지만 확약서 원본 확인이 필요합니다.
- 전세 관련 권리 확인. HUG 가압류 등 관련 권리 흐름을 등기 원본과 함께 검토해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 24세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있어 매도 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수는 막았지만, 검증은 남는다”
이 물건의 가장 큰 위험 요소였던 임차권등기 보증금 1.85억은 확약으로 실질 부담이 제거됩니다. 그러나 전세 관련 권리 흐름과 소형 다세대의 환금성은 별도의 검토 대상입니다. 가격만 보면 실거래 평균 대비 낮은 신건이지만, 권리 해소 조건과 확약 범위를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
