인천지방법원 2026타경502890. 인천 남동구 구월동 리치캐슬 8층 812호, 전용 14.88㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 석상림은 2023년 10월 17일 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 74,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가가 36,260,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 을구 1번에는 임차권자 김무성의 보증금 71,000,000원 주택임차권이 등기돼 있고, 전입일 2022년 4월 29일·확정일자 2022년 4월 13일로 말소기준인 2026년 4월 13일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약을 보지 않고 권리만 계산하면 현재 회차에서 김무성이 우선변제로 35,207,320원을 받고도 35,792,680원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차형 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 을구 1번 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 8층 812호 · 예술로174번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전용 14.88㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2012.09.24 |
| 소유자 | 석상림 (2023.10.17. 거래가 71,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 71,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
을구 1번 임차권자 김무성 1명이 실제 임차인입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 9일, 확정일자는 2022년 4월 13일, 전입·점유개시는 2022년 4월 29일이며 보증금은 71,000,000원입니다. 전입이 말소기준인 2026년 4월 13일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무성 | 8층 812호 14.88㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 71,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장 추세도 내려왔다
리치캐슬의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 80,500,000원이지만 2022년 16.04㎡의 90,000,000원 거래가 두 건 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 71,000,000원, 최신 거래 역시 2023년 10월 71,000,000원이며, 최근 대비 과거 추세는 -15.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 14.88㎡ | 8 | 71,000,000원 |
| 2022.05 | 16.04㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 16.04㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 14.88㎡ | 8 | 71,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 80,500,000원 |
현재 최저가 36,260,000원은 최근 12개월 평균 71,000,000원의 51.1%입니다. 말소동의 확약서가 적용돼 실제 인수액이 0원이 되는 전제라면 실질취득 가격도 최저가 수준이므로 최근 시세보다 낮습니다. 반대로 확약을 반영하지 않으면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 배당표상 35,792,680원의 임차보증금 미배당 인수 위험을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 김무성 보증금 · 우선변제 | 71,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 71,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산에서는 김무성의 보증금 부족분 35,792,680원이 매수인 인수로 계산됩니다. 3회 유찰 시 인수 계산액은 46,474,876원, 4회 유찰 시 53,952,413원으로 늘어납니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형주택이며, 매각물건명세서에도 ‘도시형생활주택’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천경찰청 북측 인근으로, 상업시설·오피스텔·공동주택·관공서 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 리치캐슬은 94세대이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 1.7회·낙찰률 0.0%라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 배당표상 35,792,680원의 임차보증금 미배당 위험을 0원*으로 바꾸는 핵심 자료이므로 적용 대상과 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 김무성의 전입 2022.04.29·확정일자 2022.04.13·보증금 71,000,000원·배당요구 사실을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 71,000,000원이지만 최근 대비 과거 추세는 -15.1%입니다. 현재 할인율만으로 향후 매각가를 낙관하면 안 됩니다.
- 소형 도시형생활주택 환금성. 전용 14.88㎡이고 거래 표본이 4건에 그치며, 경매 통계상 평균 유찰 1.7회·낙찰률 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
감정가 74,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 36,260,000원, 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명한 가격 변화입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 71,000,000원과 비교해도 51.1% 수준입니다. 하지만 이 물건은 단순히 ‘반값 경매’로 보면 안 됩니다. 보증금 71,000,000원의 대항력 임차권자가 있고, 원 배당표에서는 35,792,680원이 미배당됩니다.
결론을 바꾸는 자료가 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 그때 비로소 36,260,000원의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 다만 시장 추세가 -15.1%이고, 이미 2회 유찰됐으며 경매 낙찰률도 0.0%인 만큼 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 하락 추세와 환금성입니다.
