인천지방법원 2026타경502901. 부평동 엘루이 3층 302호 오피스텔로, 감정평가상 공부상 업무시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 전현정이며 2020년 10월 6일 매매, 거래가액 225,000,000원으로 2020년 10월 23일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 김채원 주택임차권입니다. 김채원은 2022년 8월 26일 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 7월 29일, 임차보증금은 234,000,000원입니다.
말소기준은 2026년 4월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김채원의 주택임차권등기는 2024년 9월 9일로 이보다 앞서며, 등기상 매수인 인수로 분류됩니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 2,233,740원을 먼저 제외한 뒤 김채원에게 100,176,260원이 배당되고, 나머지 133,823,740원이 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 3층302호 · 주부토로56번길 18-10 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 제3층 제302호 59.89㎡ 전체 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 전현정 (2020.10.06 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2020년 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 전현정에게 있습니다. 갑구에는 2022년 9월 21일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 가장 중요한 권리는 2024년 9월 9일 등기된 김채원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 7월 24일, 확정일자 2022년 7월 29일, 주민등록·점유개시는 2022년 8월 26일이며 보증금은 234,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2026년 4월 13일보다 앞서므로 미배당 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 | 2022.08.26 | 234,000,000원 | 2022.07.29 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 윤은재 | 2025.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장유리 | 2026.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 김채원은 등기된 보증금과 확정일자가 확인되지만, 윤은재와 장유리는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 2026년 4월 13일 말소기준보다 빠르므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저매각가는 102,410,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면적인 낙찰가만 보면 크게 내려와 있지만, 김채원에게 배당되지 못하는 보증금 133,823,740원을 더하면 현재 실질취득은 236,233,740원입니다. 이는 감정가 209,000,000원보다 높은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 김채원 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 102,410,000원 | 133,823,740원 | 236,233,740원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 71,687,000원 | 164,003,366원 | 235,690,366원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 50,180,900원 | 185,122,356원 | 235,303,256원 |
낙찰가가 102,410,000원에서 71,687,000원, 50,180,900원으로 내려가도 김채원 보증금의 미배당 인수액은 133,823,740원에서 164,003,366원, 185,122,356원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조라서 실질취득은 보증금 234,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 임차인 김채원 보증금 | 234,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,233,740원과 김채원 임차보증금 일부 100,176,260원으로 매각대금이 소진됩니다. 김채원 보증금 부족분 133,823,740원은 매수인 인수로 계산되어 있으며, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 공부상 업무시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상14층 건물의 제3층 제302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 건물 동측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 102,410,000원이 아니라 김채원 미배당 인수 133,823,740원을 더한 236,233,740원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 말소동의 외에 대항력 포기까지 포함되는지 확인하기 전에는 김채원 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 윤은재 확인. 전입일 2025.02.03이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 장유리 확인. 전입일 2026.01.22이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 윤은재와 마찬가지로 별도 인수 위험 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.09.21 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 예상배당에서는 김채원에게 100,176,260원만 배당되고 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 209,000,000원짜리 오피스텔이 두 차례 유찰되어 102,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김채원의 대항력 있는 임차보증금은 234,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 133,823,740원을 매수인이 인수하면 실질취득은 236,233,740원입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 3회 유찰 시 인수액은 164,003,366원, 4회 유찰 시에는 185,122,356원으로 증가해 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 인수까지 합친 총부담으로 봐야 하는 대항력 인수형 사건입니다. 여기에 보증금·확정일자 미상의 윤은재·장유리까지 존재합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있지만 대항력 포기까지 확인되는 문구는 아니므로, 현재 확인되는 내용만으로는 권리 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
