인천지방법원 2026타경502927. 구월프라움시티 에이동 7층 711호로, 건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 강호경이고, 2021년10월30일 매매를 원인으로 2022년1월3일 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 96,500,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자도 정확히 같은 96,500,000원입니다. 임차인 권성길의 임차보증금입니다.
권성길은 2021년11월3일 확정일자를 받고 2022년1월3일 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 현재 말소기준권리는 2023년8월7일 국의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 문제는 낙찰대금이 보증금보다 훨씬 작다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 7층711호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택 · 제7층 제711호 15.84㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 13층 건물 내 7층 · 사용승인일 2015.06.30 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.01.03 소유권이전 · 거래가액 96,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 96,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
과거 신한은행 근저당권은 2015년7월30일 설정됐지만 2017년7월3일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023년8월7일 동대문세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 권성길의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년1월3일로 이 기준보다 빠릅니다. 이후 남동구 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력과 우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 권성길 | 제7층 제711호 15.84㎡ 전부 | 96,500,000원 | 2022.01.03 / 2021.11.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 61,292,680원 |
임차권등기일 2024.02.26 · 배당요구 있음. 현재 회차 예상배당 기준 보증금 미배당분 61,292,680원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격의 착시 — 3,626만원에 사는 물건이 아니다
현재 최저가는 36,260,000원입니다. 감정가 74,000,000원에서 2회 유찰돼 49% 수준까지 내려왔지만, 이 숫자만 보면 안 됩니다. 예상배당에서는 집행비용 1,052,680원을 먼저 제외한 뒤 권성길에게 35,207,320원이 배당되고, 보증금 중 61,292,680원이 남습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 보는 실질취득은 36,260,000원 + 61,292,680원 = 97,552,680원입니다. 임차보증금 96,500,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다. 현재 계산상 실질취득액은 감정가 74,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 36,260,000원 | 61,292,680원 | 97,552,680원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 71,974,876원 | 97,356,876원 |
| 4회 유찰 시 | 17,767,400원 | 79,452,413원 | 97,219,813원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 권성길 보증금 | 96,500,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 96,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 부족분 61,292,680원이 매수인 인수액입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 배당순위와 금액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 도시형생활주택이며, 매각물건명세서에도 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천광역시 교육청 남측 인근이며, 주위는 동류형 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리와 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 예술로226번길과 접하고, 동측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 내 7층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 36,260,000원이 아니라 계산상 실질취득 97,552,680원을 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에 그치는지, 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당과 미배당 확인. 권성길은 보증금 96,500,000원, 전입 2022.01.03, 확정일자 2021.11.03, 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 계산상 실질취득은 각각 97,356,876원, 97,219,813원으로 약 9,700만원대가 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,626만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 2회 유찰로 내려온 최저가가 아닙니다. 보증금 96,500,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 회차 예상배당 기준으로 권성길에게 35,207,320원이 배당되고 남는 61,292,680원을 매수인이 인수하면, 실질취득은 97,552,680원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 97,356,876원, 4회 유찰 시 97,219,813원으로, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 머뭅니다. 감정가 74,000,000원보다도 높은 수준입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 확인되는 내용만으로는 대항력 포기까지 전제로 인수액을 0원 처리할 수 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 확약서 원문과 임차보증금 인수 구조가 먼저인 사건입니다.
