부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 등기상 임차권등기 보증금 205,000,000원이 확인되지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 다만 임차권등기 관련 서류 확인과 국세·지방세 압류 리스크 확인은 필수입니다.

감정가 / 최저가

163,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

176,200,000원

동일 단지 최근 5건

실거래 대비

92.5%

평균 대비 낮은 가격

매수인 인수

0원*

임차권 확약 적용

인천지방법원 2026타경502948. 인천 서구 검암동 보떼하우스 101동 302호 다세대주택입니다. 핵심은 을구 8번 주택임차권등기입니다. 임차인 김용훈의 보증금은 205,000,000원으로 확인되지만, 해당 임차권은 말소기준권리인 2012년 우리은행 근저당 이후 설정된 권리입니다. 또한 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권은 룰상 매수인 인수액을 실질 0원으로 봅니다.

다만 이 사건은 권리 숫자만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 국세·지방세 등 압류가 여러 건 존재하고, 배당에서는 선순위 근저당 채권최고액이 매각대금을 초과합니다. 임차권 확약 밖의 세금 관련 배당 구조는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경502948 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 제101동 3층302호
물건종류 / 전용	다세대주택 · 전용 57.26㎡
소유자	조익수
감정가 / 최저가	163,000,000원 / 163,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 205,000,000원
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 해소

말소기준권리는 2012.11.01 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 특히 임차권등기는 보증금 205,000,000원으로 크지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수 위험은 실질 0원으로 판단합니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김용훈	205,000,000원	없음	확정일자 2022.04.05	확약 적용(0원*)
임차권등기 8-2	미상	판정 불가	해당 자료 확인 필요	별도 확인

② 시세 비교 — 신건 가격 경쟁력 있음

보떼하우스101동102동 동일 단지 최근 실거래 5건 기준 평균은 176,200,000원입니다. 최저매각가 163,000,000원은 실거래 평균의 92.5% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.02	61.02㎡	2	146,000,000원
2022.06	61.02㎡	4	178,000,000원
2022.04	57.26㎡	3	205,000,000원
2021.07	59.31㎡	2	177,000,000원
2021.06	61.02㎡	3	175,000,000원
평균	—	5건	176,200,000원

③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,082,000원
을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행	585,480,000원	159,918,000원
후순위 근저당·가압류·경매개시결정 등	2,767,645,902원	0원
소유자 교부	-	0원

후순위 권리 청구 합계는 데이터상 2,767,645,902원이며 매각대금 부족으로 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당표 작성 과정에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 1.63억)

감정가 vs 실거래 평균

최저가 1.63억은 최근 실거래 평균 1.762억보다 낮습니다.

✅ 권리 관점 임차권등기 보증금은 크지만 확약 적용으로 인수액은 실질 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.

⚠️ 확인 필요 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 국세·지방세 압류 등 배당 관련 리스크는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 남측 인근, 중소 규모 공동주택이 소재하는 일반주택가입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 2012년 준공, 16세대 규모로 거래 표본은 적지만 최근 실거래 평균은 감정가를 상회합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 확인이 필요합니다.
배당 구조 확인. 선순위 근저당 배당 후 후순위 권리는 대부분 미배당입니다.
세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금이 커도 확약이면 인수는 아니다”

이 물건의 핵심은 임차권등기 보증금 2.05억이라는 숫자에 흔들리지 않는 것입니다. 대항력 없는 임차권이고, 매각물건명세서상 말소동의 확약으로 해당 인수 부담은 실질 0원입니다. 동시에 최저가 1.63억은 최근 실거래 평균 1.762억보다 낮아 가격 측면에서는 검토 가치가 있습니다. 다만 확약 확인과 세금 압류 관련 배당 검토가 끝나야 최종 입찰 판단이 가능합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-03	유찰	1억 6,300만원
2	2026-08-04	대기	1억 1,410만원

부동산강제경매

임차권등기는 남지만, 확약으로 인수 0원 — 검암동 보떼하우스 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 해소

② 시세 비교 — 신건 가격 경쟁력 있음

③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “보증금이 커도 확약이면 인수는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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