인천지방법원 2026타경502953. 인천 남동구 간석동 762-59, 3층 301호의 전용 36.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,690,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차권입니다. 이지섭은 2022.06.27 전입, 2022.06.13 확정일자, 보증금 88,000,000원이며 2024.08.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.13 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 39,690,000원에서 집행비용 1,114,420원을 먼저 제외하면 이지섭에게 38,575,580원이 배당되고, 나머지 49,424,420원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 감당하는 금액은 39,690,000원 + 49,424,420원 = 89,114,420원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 임차인의 미배당분이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 88,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 762-59 4동 3층301호 · 석정로497번길 60-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.46㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 1991.06.18 |
| 소유자 | 주식회사오성준오성준컨설팅 (2023.03.03. 거래가 88,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.13 갑구 5번 압류입니다. 이보다 앞선 2024.08.21 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 반면 말소기준 뒤의 2026.04.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 간석4동새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김일환 | 2025.09.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지섭 | 2022.06.27 / 2022.06.13 | 88,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김일환은 2025.09.05 전입으로 말소기준일 2025.05.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상입니다. 반면 이지섭은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 전용면적 36.46㎡ 실거래는 5건이며 평균은 73,800,000원입니다. 표면 최저가 39,690,000원은 이 평균의 53.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 숫자가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 미배당 인수액까지 합친 실질취득 89,114,420원은 최근 실거래 평균의 120.8%이며, 최신 거래 40,000,000원보다도 크게 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 36.46㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2022.05 | 36.46㎡ | 1 | 106,000,000원 |
| 2022.04 | 36.46㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2022.02 | 36.46㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.09 | 36.46㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 평균 | 36.46㎡ | 5건 | 73,800,000원 |
실거래 범위는 40,000,000원~106,000,000원으로 편차가 큽니다. 이 가운데 감정가 81,000,000원도 평균 73,800,000원을 웃돌고, 현재 실질취득 89,114,420원은 감정가보다도 높습니다. 따라서 “2회 유찰되어 3,969만원이면 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 임차인 이지섭 보증금 | 88,000,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이지섭은 보증금 88,000,000원 중 38,575,580원을 배당받고 49,424,420원이 부족합니다. 현재 권리관계와 배당 가정에서는 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 88,000,000원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 36.46㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층이고 사용승인일은 1991.06.18입니다.
- 입지. 석정중학교 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·업무시설·근린시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 약 25m 포장도로 및 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,604,000원/㎡입니다.
- 규모. 장미(762-59)는 16세대이며, 동일 면적 실거래 5건의 가격 편차가 40,000,000원~106,000,000원으로 큽니다.
- 건물 표시. 등기사항전부증명서상 명칭은 제4동, 집합건축물대장상 명칭은 비4동으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 39,690,000원이 아니라 현재 인수액을 합친 89,114,420원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 이지섭 임차권 확인. 전입 2022.06.27·확정일자 2022.06.13·보증금 88,000,000원·배당요구가 확인된 대항력 임차인입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 현재 기재 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다.
- 김일환 점유 확인. 전입일 2025.09.05로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현황과 점유관계는 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서 주택도시보증공사의 청구액 88,000,000원은 전액 미배당이며, 이지섭 보증금 미배당분이 매수인 부담으로 남습니다.
- 가격 기준. 실질취득 89,114,420원은 실거래 평균 73,800,000원을 약 20.8% 웃돌아 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다.
맺으며 — “3,969만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면만 보면 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 39,690,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 이지섭의 보증금이 88,000,000원이고 현재 배당 후에도 49,424,420원이 남습니다. 따라서 실제 판단 기준은 3,969만원이 아니라 약 8,911만원입니다.
이 실질취득액은 실거래 평균 73,800,000원을 약 20.8% 웃돌고, 감정가 81,000,000원보다도 높습니다. 3회·4회 유찰이 이어져도 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담이 88,000,000원 부근에 머무릅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 기재에는 대항력 포기까지 명시되어 있지 않습니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 선순위 임차권 인수 구조가 투자 판단을 지배하는 사건입니다.
