인천지방법원 2026타경502960. 렉스빌리지 8층 803호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 103,390,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 판단이 뒤집힙니다. 박경수의 임차보증금은 220,000,000원, 전입은 2021.03.31, 확정일자는 2021.03.11이며 말소기준인 2026.04.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권도 말소기준보다 앞서 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
현재 매각가 103,390,000원을 가정하면 집행비용 2,247,460원을 제외한 101,142,540원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 118,857,460원이 미배당으로 남습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인 미배당액이 커져 낙찰가 + 인수부담의 실질취득이 보증금 220,000,000원 안팎에서 유지되는 구조입니다. 최저가 103,390,000원만 최근 시세와 비교해 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-89 렉스빌리지 8층 803호 · 인천광역시 남동구 만수서로33번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 전용 / 층 | 65.79㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건 내 8층 803호 |
| 소유자 | 진은지 (2021.03.31 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2015.05.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 수산업협동조합중앙회 근저당 126,000,000원과 수협은행 근저당 114,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.04.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 박경수의 주택임차권이 2023.06.01 등기됐고 전입·점유는 2021.03.31, 확정일자는 2021.03.11로 모두 이 기준보다 앞선다는 점입니다. 실제 임차인은 박경수 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 표시된 내역은 없습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경수 | 8층 803호 65.79㎡ 전부 | 220,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
박경수는 임대차계약일자 2021.03.11, 주민등록일자·점유개시일자 2021.03.31, 확정일자 2021.03.11이며 배당요구도 접수됐습니다. 따라서 우선변제 배당을 받고도 보증금이 남으면 그 미배당 부분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
렉스빌리지는 14세대이며, 비교 가능한 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 2025.07의 137,000,000원입니다. 2025.02에는 같은 8층에서 165,000,000원 거래가 있었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 64.24㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2025.02 | 64.99㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.79㎡ 대상 | 2건 | 151,000,000원 |
표면 최저가 103,390,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%지만, 이 비율은 이 사건의 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 220,000,000원으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 137,000,000원보다 높습니다. 감정가 211,000,000원보다도 임차보증금 220,000,000원이 큽니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 103,390,000원 | 118,857,460원 | 보증금 220,000,000원 안팎 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,373,000원 | 149,329,714원 | 보증금 220,000,000원 안팎 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,661,100원 | 170,650,800원 | 보증금 220,000,000원 안팎 |
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 박경수 보증금 | 220,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 박경수에게 101,142,540원이 배당되고 보증금 부족분 118,857,460원이 남습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건의 8층 803호이며 사용승인일은 2015.05.06입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성. 렉스빌리지는 14세대이며 최근 비교 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 103,390,000원만 보고 최근 시세 대비 68.5%라고 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 실제로 어떤 조건에서 효력을 갖는지, 대항력 포기까지 포함되는지를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·인수 재계산. 현재 회차 가정상 박경수에게 101,142,540원이 배당되고 118,857,460원이 남습니다. 실제 배당순위와 당해세 등 변동 요소를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 베란다 약 15.29㎡ 제시외 부분의 현황과 사용상태를 감정평가서 호별배치도·사진과 대조해야 합니다.
- 현장 임대관계 확인. 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재 및 폐문 상태에서 이뤄졌고 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 감정가 211,000,000원짜리 물건을 103,390,000원에 산다는 이야기가 아닙니다. 박경수의 대항력 있는 임차보증금이 220,000,000원이고, 현재 회차에서 배당 후 남는 금액이 118,857,460원이라는 점이 핵심입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 미배당 인수액이 더 커져 실질취득은 보증금 220,000,000원 안팎에 머뭅니다.
최근 12개월 실거래 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 137,000,000원입니다. 따라서 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것은 반드시 확인할 요소지만, 현재 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 인수 위험을 제거한 것으로 계산하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 최저가보다 임차보증금과 확약서의 효력 범위를 먼저 보는 사건입니다.
