인천지방법원 2026타경502966. 부평동 씨티원2 9층 901호의 오피스텔입니다. 현 소유자는 조상연으로, 2020년 5월 30일 매매를 원인으로 2020년 6월 19일 소유권을 이전받았고 거래가액은 175,000,000원입니다. 현재 살아 있는 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022년 5월 10일, 주민등록일자는 2022년 5월 27일, 점유개시일자는 2022년 5월 28일이며 확정일자도 2022년 5월 10일입니다. 반면 현재 말소기준은 2026년 4월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.

따라서 확약을 빼고 권리 규칙만 적용하면 상황은 무겁습니다. 임차보증금은 191,500,000원이고 현재 최저매각가는 69,090,000원입니다. 집행비용을 제외한 배당 후 임차인 미회수액이 124,053,620원으로 계산돼 매수인이 이를 떠안는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 사실상 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그래서 이 사건을 단순히 “감정가의 49%”라고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다

2017년 4월 6일 하나은행 근저당권 채권최고액 1,440,000,000원이 설정됐지만 2017년 5월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 매수인이 떠안을 기준 권리가 아닙니다. 이후 2022년 임대차가 시작되고, 2024년 7월 24일 보증금 191,500,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 2026년 4월 15일 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로, 등기부 계산상 임차권은 말소기준 이전 권리 → 매수인 인수로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 임차인은 임차권등기상 901호 45.46㎡ 전부를 임차했고, 배당요구도 2024년 7월 24일 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서는 67,446,380원을 배당받고 124,053,620원이 미회수되어 매수인 인수로 산정됩니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 141,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.

특히 확약을 반영하지 않는 권리 원칙상 이 물건은 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 124,053,620원, 3회 유찰 시 144,407,534원, 4회 유찰 시 158,655,274원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 “낙찰가 하락 = 실질취득비용 하락”으로 연결되지 않습니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 의미를 가지는 것은 확약의 효력이 실제로 적용된다는 전제 아래입니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)

현재 회차의 배당계산상 임차인 부족분은 124,053,620원이며 룰상 매수인 인수액도 같습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔 구조이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 9층 901호입니다.
• 주위환경. 부평중학교 동측 인근에 위치하며 오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 인천지하철2호선 부평시장역이 있어 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 동측으로 왕복 7차선 도로가 소재합니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 확약을 전제로 합니다. 확약 대상·조건·말소 시점을 원문과 대조해야 합니다.
• 확약 대상 밖 점유 확인. 확약은 망박민호의상속인이은화의 임차권 1건에만 적용됩니다. 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
• 낮은 최저가만 보고 가격 가점 금지. 현재 가격은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
• 2회 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰됐으므로 가격뿐 아니라 권리구조·점유·오피스텔 수요 등 응찰 저조 원인을 함께 점검해야 합니다.
• 관리비·점유 인도 확인. 낙찰 이후 실제 점유자 인도와 공용부분 관리비 등 현장 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건을 숫자 하나로 보면 감정가 141,000,000원에서 두 번 유찰돼 69,090,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 본질은 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 191,500,000원이고, 현재 배당계산만 놓고 보면 124,053,620원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 69,090,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.