인천지방법원 2026타경502970. 미추홀구 도화동 다인주택 3층 301호, 전용 50.93㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 180,000,000원이 두 차례 유찰돼 88,200,000원까지 내려왔다는 사실보다, 을구 3번 오수연의 주택임차권입니다. 임차보증금은 190,000,000원, 주민등록일자는 2022.09.07, 확정일자는 2022.08.24로 말소기준인 2025.01.08 미추홀구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 오수연 임차권의 인수는 0원*으로 보아 실질취득은 현재 최저가와 같은 88,200,000원입니다. 확약을 적용하지 않는 경우에는 보증금 190,000,000원 규모의 인수형 구조가 다시 살아나므로, 이 물건은 확약서 원문과 적용 조건 확인이 가격보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2016.05.04 설정된 중소기업은행 근저당권 126,000,000원은 2022.09.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.01.08 갑구 10번 미추홀구 압류입니다. 이에 앞서 오수연은 2022.08.24 확정일자를 받고 2022.09.07 주민등록을 마쳤으며, 2024.07.22 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 이어지는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

이현희는 2025.05.15 전입으로 말소기준 2025.01.08보다 뒤이므로 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 오수연에게 제출된 말소동의 확약은 오수연 임차권에만 적용해 판단해야 하며, 다른 점유관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸지만 시장은 하락 중

다인주택의 제공된 실거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 2022.09의 193,000,000원이 포함된 전체 평균 153,666,666원보다 최근 12개월 평균 134,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -30.6%로 뚜렷한 하락 추세입니다.

확약을 반영한 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균의 65.8%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 낮아 현재 회차 자체에는 가격 여유가 있습니다. 그러나 시장이 -30.6% 하락한 구간이므로 과거 193,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트는 확약 적용을 전제로 한 88,200,000원의 실질취득 기준으로만 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

배당 산식상 오수연 보증금의 미배당액은 103,787,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 오수연 임차권에 한해 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 숫자를 지배한다

확약을 반영하지 않은 산식에서는 낙찰가가 내려갈수록 오수연 보증금의 미배당 인수가 커집니다. 즉 61,739,999원이나 43,217,999원 같은 낮은 최저가만 보아서는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 반대로 동일한 말소동의 확약을 적용하면 오수연 임차권의 실질 인수는 0원*이므로, 실질취득은 해당 회차의 매각가를 기준으로 보게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 다인주택은 9세대이며 대상 면적은 50.93㎡입니다.
• 입지. 도화1동행정복지센터 남서측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일자는 2016.04.07입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 거래 흐름. 제공된 실거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -30.6% 하락했습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 오수연 임차권의 실질 인수 0원* 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다.
• 오수연 임차권 확인. 보증금 190,000,000원, 전입 2022.09.07, 확정일자 2022.08.24, 임차권등기 2024.07.22를 원본과 대조해야 합니다.
• 이현희 점유관계 확인. 전입은 2025.05.15로 말소기준 뒤이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
• 조세채권 확인. 말소기준이 2025.01.08 미추홀구 압류이고 국민건강보험공단 압류도 있으므로 실제 배당과 당해세를 원본에서 확인해야 합니다.
• 하락장 반영. 최신 거래 130,000,000원, 최근 12개월 평균 134,000,000원, 추세 -30.6%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “88,200,000원이 싼지는 확약서가 결정한다”

표면상으로는 감정가 180,000,000원이 2회 유찰돼 88,200,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확약을 반영하면 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균 134,000,000원의 65.8%로, 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세 자체가 -30.6%로 하락하고 있어 과거 고가 거래를 시세 기준으로 삼아서는 안 됩니다.

권리의 핵심은 더 선명합니다. 오수연은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 190,000,000원입니다. 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 미배당 인수가 커지는 구조라 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 이번 분석에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 오수연 임차권의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 따라서 결론은 “가격은 낮지만, 확약서 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건”입니다.

* 오수연 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영한 판단입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 산식상 현재 회차 미배당액은 103,787,600원입니다.