전주지방법원 2025타경576. 소유자는 예림의료재단이고, 사건 소재지는 전북특별자치도 김제시 요촌동 274-6입니다. 등기 건물은 김제시 요촌동 288-19·288-20·288-23·288-30, 도로명주소 남북로 202로 표시돼 있습니다. 본건은 의료시설인 청록요양병원이며 일부분이 근린생활시설인 소매점으로 이용되고, 매각은 일괄매각으로 진행됩니다. 제시외 건물도 포함되고, 비상발전기·7층 기계실 내부 기계와 상부 수변전설비 역시 감정가에 포함된 매각대상입니다.
말소기준은 2008년 1월 9일 전북은행의 채권최고액 975,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 전북은행 근저당권과 가압류·압류·임차권등기 등은 기본적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 별도로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 등기를 명시하고 있기 때문에, 배당표의 ‘금전 인수 0원’과 등기상 부담까지 ‘아무것도 없다’는 결론은 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경576 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 274-6 |
| 등기 건물 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 288-19, 288-20, 288-23, 288-30 · 전북특별자치도 김제시 남북로 202 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 의료시설(청록요양병원) · 일부 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 예림의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 11,257,087,200원 / 3,861,181,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 7,259,022,123원 |
| 매각기일 | 2026.05.11 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 예외 인수등기 존재
부설주차장등기는 2016년 9월 13일 부설주차장 설치를 원인으로 기재돼 있으며, 부설주차장 소재지는 김제시 요촌동 274-1과 274-6입니다. 법정지상권은 매각물건명세서상 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유 — 등기 임차권은 후순위, 매점 점유는 미상
| 임차·점유 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최아영 | 1층 매점 202호 (등기상 1층 상담실) | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 매점 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최아영의 상가건물임차권은 2023년 7월 4일 등기됐고 임차보증금은 50,000,000원입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2021년 4월 8일, 점유개시일 2021년 4월 8일, 사업자등록신청일 2021년 5월 10일, 확정일자 없음이 기재돼 있습니다. 이 임차권등기 자체는 2008년 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 별도로 기재된 ‘매점’ 점유는 보증금과 대항요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 금전 인수 0원을 확정적으로 받아들이기 전에 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
감정가는 11,257,087,200원이고 현재 최저매각가는 3,861,181,000원으로, 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 동일·유사 부동산의 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
특히 본건은 일반 주택이 아니라 의료시설과 일부 근린생활시설, 토지, 제시외 건물, 기계·전기설비를 포함하는 일괄매각입니다. 환금성과 활용 가능성은 단순한 감정가 할인율보다 실제 운영 가능 여부, 용도제한, 점유, 시설상태에 더 크게 좌우될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,861,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,011,810원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 전북은행 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 전북은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 전북은행 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 전북은행 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 전북은행 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 전북은행 | 1,670,243,300원 | 1,446,169,190원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 최아영 | 20,023,760원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 우리은행 | 744,901,407원 | 0원 |
| 10. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 240,570,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 25번 가압류 · 조유곤 | 93,166,264원 | 0원 |
| 12. 갑구 28번 가압류 · 근로복지공단 | 753,202,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 5,896,107,011원, 배당액은 3,820,169,190원, 미배당은 2,075,937,821원입니다. 을구 10번 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제초등학교 서측 인근이며, 남북로를 따라 노선상가가 형성돼 있고 후면에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 시내지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내간선도로 및 대중교통 상황을 고려할 때 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 본건은 의료시설인 청록요양병원이고 일부는 근린생활시설인 소매점입니다. 감정 자료상 기호 ㄹ·ㅁ은 창고로 이용 중인 이동식 철재컨테이너입니다.
- 시설. 비상발전기, 7층 기계실 내부 기계, 상부 수변전설비는 감정가액에 포함돼 매각대상입니다.
- 누수. 목록3 지하1층은 감정평가 당시 원인 미상 누수 등으로 계단입구까지만 제한적으로 접근 가능한 상태입니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역과 일반상업지역 등이 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 참고. 토지 자료에는 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·세로장방, 공시지가 175,000원/㎡, 면적 407.0㎡가 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수등기 원문 확인. 목록1 갑구 7-1, 목록4 갑구 2-1 용도변경금지등기와 목록3 갑구 6-1 부설주차장등기의 구체적 제한 내용을 원본 등기와 명세서에서 확인해야 합니다.
- 매점 점유 확인. 보증금·사업자등록·점유개시·배당요구 등 대항요건이 확인되지 않은 매점 점유는 대항력 가능·미상으로 남겨두고 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 최아영 관계 확인. 임차권자 최아영과 가압류 채권자 최아영이 동일인으로 기재된 점을 포함해 임대차 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 을구 10번 채권액 확인. 2008.08.29 설정 근저당은 2014.04.29 채권최고액 1,984,866,000원으로 변경됐으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 지하1층 누수 실사. 제한적으로만 접근 가능했던 지하1층의 누수 원인과 보수범위, 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설·기계 상태 확인. 감정가에 포함된 비상발전기·기계실 기계·수변전설비의 현존 여부와 가동 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가를 판단하지 말고 의료시설·토지·근린시설의 실제 거래 가능 가격과 활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 세 가지
이 사건의 첫 번째 숫자는 3,861,181,000원입니다. 감정가 11,257,087,200원에서 3회 유찰된 현재 최저가입니다. 두 번째 숫자는 금전 인수 0원입니다. 그러나 입찰 판단에서 더 중요한 것은 숫자로 환산되지 않는 세 번째 영역입니다.
용도변경금지등기와 부설주차장등기의 승계, 매점 점유의 대항력 가능·미상, 그리고 의료시설·근린생활시설·토지·설비를 함께 떠안는 일괄매각의 환금성입니다. 여기에 지하1층 누수와 을구 10번 채권액 미상, 세금 우선권까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없는 고난도 실사형 경매입니다. 권리의 핵심은 “얼마를 인수하느냐”만이 아니라 무엇을 인수하느냐에 있습니다.
