전주지방법원 2025타경611. 로마네시티현대썬앤빌전주 4층 441호입니다. 등기상 소유자는 최은길이며, 2022.08.17 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당의 채권최고액은 360,000,000원이고 바로 이 권리가 말소기준입니다. 이어 행복한도시주식회사 근저당 284,081,760원이 설정됐으며, 2025.03.21 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 90,254,000원을 낙찰가로 가정할 때 실질취득도 같은 90,254,000원입니다. 다만 이 숫자를 감정가 537,000,000원과 단순 비교해 ‘83% 이상 할인’으로 해석하는 것은 위험합니다. 같은 용도의 최신 실거래 비교값이 없고, 이미 5회 유찰된 근린생활시설이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경611 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 4층 441호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 최은길 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 90,254,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 308,747,546원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실로 확인되어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 2022.08.17 신한은행 근저당이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 행복한도시주식회사 근저당과 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시되어 있어, 권리상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가 537,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,254,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 비슷한 물건이 얼마에 거래되는지로 판단해야 합니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 90,254,000원이 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 63,177,799원, 7회 유찰 44,224,459원입니다. 하지만 가격이 낮아질수록 담보권자 미배당도 각각 582,441,161원, 601,053,341원으로 커집니다. 채권자 미배당 자체를 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 반복 유찰과 낮아지는 매각가가 이 물건의 시장성에 대한 경고 신호라는 점은 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,024,572원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 88,229,428원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 284,081,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당의 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가 90,254,000원 가정 시 집행비용 2,024,572원을 제외한 88,229,428원이 신한은행에 배당되고, 행복한도시주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 미배당은 555,852,332원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다. 북동측·남동측 왕복 2차선 포장도로를 이용해 차량 진출입합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공용부분에 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,115,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업용 근린생활시설이면서 공실이고 5회 유찰된 상태이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요·매매수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·호가 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대 수준을 확인하세요.
- 공실 원인 점검. 현재 공실이므로 단순 미임대인지, 상권·동선·전용성·관리비 등 구조적 원인이 있는지 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.08.17 신한은행 근저당이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 공실로 기재되어 있어도 실제 점유 상태와 체납 관리비, 관리규약상 부담 범위를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 63,177,799원, 7회 유찰 시 44,224,459원으로 낮아지지만, 낮은 가격 그 자체를 투자수익으로 보지 말고 환금성과 수익성을 함께 계산하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 5회 유찰에는 이유를 물어야 한다”
이 사건은 권리분석 자체는 단순합니다. 2022.08.17 신한은행 근저당을 기준으로 뒤의 담보권과 경매개시결정이 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 90,254,000원에서 낙찰된다면 실질취득도 90,254,000원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 시장성입니다. 감정가 537,000,000원에서 5회 유찰돼 16.81% 수준까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 그 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린생활시설·공실이라는 이용상태와 반복 유찰을 감안하면, “감정가보다 얼마나 싸졌는가”보다 “이 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는가”가 먼저입니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격·환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
